大阪府大阪市でマンション売却や買取をする前に確認すべき売買相場と高く売るコツ

大阪府大阪市では、職住近接を求める人が増加したことで転入超過の状況が続いており、ジオタワー南森町やMJR堺筋本町タワー等のタワーマンションも次々と建っています。

大阪市内の商業地が住宅地に生まれ変わりつつあるため、中古マンションは比較的売却しやすい状況です。

では、大阪市のマンション相場はどれくらいであり、高く売るにはどのようなことを意識すればいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「大阪市のマンション売却」を中心に大阪のマンション売買相場や、人気のエリア、人気のファミリー向けマンション、マンションを高く売るコツ、大阪市内のマンション買取事例について紹介します。

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大阪市について

大阪市内は、大阪に本社を置く企業や大企業の関西支店が集約しており、関西経済の中心を担っている大都市です。

大阪市は転出者よりも転入者の方が多く、転入超過の状況が続いています。

転入超過とは、市区町村又は都道府県の転入者数から転出者数を差し引いた数がプラスになっている状態のことです。逆に転入超過数がマイナスになっている状態のことを転出超過といいます。

大阪市への流入は、大阪府内の他の市区町村や、関西圏内の他府県から生じています。

特に関西圏内の他府県からは、兵庫県や京都府、和歌山県からの流入者が多く、さらに三重県からも流入し、四国や九州、中国地方からも人が集まっています。

関西圏内には他に神戸市や堺市といった政令指定都市もありますが、大阪市へはこれらの近隣の政令指定都市からの流入も多いです。

関西圏内では、大阪市と京都市が転入超過ですが、堺市と神戸市は転出超過となっています。

大阪市が他府県から人を集められる理由は、職住近接の傾向が強くなっているからです。

近年、大阪市では元々オフィスビルがあった土地にマンションが建っているケースが増え、職場の近くに住める物件が増えてきたことから、大阪市郊外に住んでいた人たちが移り住んできています。

また、大阪市の転入者は外国人も多いという特徴があり、大阪市への転入者の3分の1は外国人となっているため、マンション売却では外国人も主要なターゲットとなってきています。

一方で、大阪市は進学や転職、結婚を機に東京圏へ人が流出するという特徴があります。

元々大阪で働いていた人でも、転職をきっかけに東京圏へ移り住んでしまうことから、若いファミリー層が流出してしまう傾向が強いです。

よって、ファミリータイプのマンションを売る際は、引っ越しシーズン等のタイミングを見計らって、計画的に売却していく必要もあります。

大阪で控えている大型イベントやプロジェクト

大阪で控えている大型イベントやプロジェクトは以下の通りです。

ここまで大阪市の概要について見てきましたが、次に大阪市の人口推移についてお伝えします。

大阪市の人口推移

大阪市の人口推移は以下の通りです。

大阪市内の区域一覧(24区)

大阪市内の区域は以下の通りです。

ここまで大阪市内の人口推移について見てきましたが、次に大阪のマンション売買相場について見ていきましょう。

大阪のマンション売買相場

大阪市におけるマンションの相場は、約3,000万円前後で、最新年のマンション売買相場は以下の通りです。

• 出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート No.103 2021年7月号」

大阪のマンション売買相場の推移

大阪市のマンション価格はここ数年、緩やかな上昇傾向にあります。

大阪市におけるマンションの成約価格の推移を示すと以下の通りです。

成約価格とは、実際に取引が決まった価格のことです。

出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度年刊市況レポート」

大阪の土地売買相場の推移

大阪市における住宅地の土地価格は上昇傾向が続いています。

2020年は新型コロナウィルスの影響により、大阪市内外の観光業が大きくダメージを受けたことから、住宅地の土地価格も伸び悩んだ状況となっています。

大阪市における地価公示の住宅地平均価格の推移を示すと以下の通りです。

出典：国土交通省「地価公示」

売買実績から見る大阪で人気のエリア

ここまで大阪市のマンションや土地の売買相場について見てきましたが、次に売買実績から見る大阪市内の人気エリアについてお伝えします。

大阪市浪速区

「ミナミ」と呼ばれる旧来の中心的な商業地ですが、近年は多くのタワーマンションが建ち並ぶようになり、住宅街へと変貌しています。

淀屋橋や梅田といった中心街へもすぐに行ける距離であり、利便性の高い街となっています。

大阪市北区

北区は大阪の中心街である梅田を抱える区で、梅田には阪急や阪神、御堂筋線の梅田駅とJR大阪駅があり、大阪における交通の要所となっています。

近年の梅田は数多くの再開発が行われ、街が新しく生まれ変わり、北区は今後も関西経済圏の中心地であり続けることが見込まれます。

大阪市中央区

中央区は、淀屋橋、本町、心斎橋等といった従来の大阪の中心市街地を抱えている区です。

梅田と難波の間に位置し、交通利便性の高いエリアとなっています。近年は中央区内にもタワーマンションが多く建ち、商業地から住宅地へと変貌しつつあります。

大阪市西区

西区は、大阪市の中央部に位置し、梅田や難波といったオフィス街に近いため、職住近接に適しているエリアです。

区内には京セラドーム、靱公園や靱テニスセンター、西屋内プールなどのスポーツ施設も充実しています。

大阪市港区

西区は、大阪市の西部に位置し、港付近を中心とした工業エリア、商業エリア、住宅エリアがある地域です。

海遊館や天保山（てんぽうざん）といった商業施設や弁天町駅前の大阪ベイタワー (旧 ORC 200)、オークプリオタワーなどの高層マンションが建設された以降、引っ越してくる人が増えてきています。

大阪市福島区

福島区は、大阪市の西北部に位置し、大阪市内や神戸市にアクセスしやすい地域です。

リバーガーデン福島木漏れ日の丘、ジオ福島野田Ｔｈｅ　Ｍａｒｋｓ、ローレルタワー梅田ウエストなどの新築タワーマンションが建設され、引っ越してくる人が増えてきています。

大阪市天王寺区

天王寺区は、大阪市の中央部に位置し、西高東低で南北にのびる帯状の上町丘陵の特徴があるエリアです。

天王寺駅周辺を中心に商業施設が数多くあり、大阪新世界横丁、通天閣、あべのハルカスなどに多くの人が訪れています。

ここまで大阪市内の人気エリアについて見てきましたが、次に大阪で人気のファミリー向けマンションについてお伝えします。

大阪で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「大阪市の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に大阪で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

リバーガーデン福島木漏れ日の丘

ブランズシティ天神橋筋六丁目

ザ・パークハウス中之島タワー

グランドメゾン新梅田タワーＴＨＥ　ＣＬＵＢ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ

ＭＪＲ堺筋本町タワー

シティタワー大阪本町

ザ・ファインタワー大手前

大阪のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では大阪のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

大阪市内のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは大阪市内のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に大阪市内や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

大阪市内のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に大阪市内でマンションを売却する方法についてお伝えします。

大阪でマンションを売却する方法

この章では大阪でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

大阪市内のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

大阪市内のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、80％前後になることが多いです。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

大阪でマンションを高く売るコツ

この章では大阪市内でマンションを高く売る3つのコツについて解説します。

大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼する

大阪市でマンションを高く売るコツは、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼することがポイントです。

大阪市は関西圏における最大の都市であるため、兵庫県や京都府、和歌山県、奈良県等の他府県や九州や四国、中国地方から人を呼び寄せています。また、大阪府内における他の市区町村からも移り住んでくる人が多い街です。

そのため、買主のターゲットとしては、広範囲に存在する需要者と、大阪市に近接した狭い範囲に存在する需要者の2つの購買層が存在します。

2つの購買層を上手くとらえるには、大手にも地元の不動産会社にも査定を依頼することが適切です。

大阪市内の大手不動産には「三井のリハウス」や「東急リバブル」等があり、地元の不動産会社にも「株式会社アフロ」や「株式会社マイルド」等があります。

大手の不動産会社は全国区に名を轟かせているため、西日本全般の需要者層に訴求力があります。

知っている有名な不動産会社が扱っている物件であれば、信頼感を持って購入検討をすることができます。

それに対して、地元の不動産会社は地元情報に詳しく、大阪市周辺の需要者層の細かいニーズに対応することが可能です。

地元の不動産会社は事前に大阪市内で物件を探してほしいと依頼されているケースもあり、見込み客を抱えていることもよくあります。

よって、大阪市のマンションは大手も地元の不動産会社もいずれも高く売ってくれる可能性を有しており、査定はどちらかに偏ることなく両方に依頼することをオススメします。

査定の結果、不動産会社を1社に絞りきれない場合には、一般媒介と呼ばれる媒介契約を選べば、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる媒介契約のことです。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めた1社のみで良いことになっています。そのため、仲介は1社に依頼しても複数社に依頼しても売主の経済的な負担は同じです。

大手も地元の不動産会社も高く売ってくれる可能性がありますので、迷ったら一般媒介を効果的に使うのも良いでしょう。

引っ越しシーズンを狙う

大阪市には大阪に本社を置く企業や大企業の関西支店が集約しています。

転勤きっかけの引っ越しが多くあるため、マンションを高く売るには、引っ越しシーズンを狙うこともコツです。

一般的に、転勤者は4月と10月から配属されるため、毎年2～3月と9月の引っ越しシーズンは不動産の購入者が増えます。

全体スケジュールは余裕をもって6ヶ月程度を見込んでおくことが重要ですので、例えば2～3月の引渡しを狙うのであれば、10月から売却をスタートさせるのが適切です。

また、9月狙いの場合には、4月頃から動き始めるのが適切といえます。

不動産の売買では、焦って安く売ってしまうことを「売り急ぎ」と呼んでいます。

高く売るためには売り急ぎを避け、余裕をもって売却に臨むことが重要です。

売却のスケジュールは、売りやすい引っ越しシーズンから逆算してスタートすることをおすすめします。

なるべく築25年以内にマンションを売る

大阪市でマンションを高く売るには、なるべく築25年以内に売ることがコツとなります。

理由としては、マンションは築25年以内の物件であれば買主が住宅ローン控除を利用できるからです。

住宅ローン控除とは、買主が住宅ローンを組んで自宅を購入すると、買主の所得税が一定期間節税できる制度のことです。

住宅ローン控除については、以下の記事で詳しく解説しています。

大阪市の物件は関西圏において最も高いことから、住宅ローンを組んで購入する人が多くいます。

買主としては、住宅ローン控除を利用できる物件の方が節税効果が見込めるため、人気は築25年以内の物件に集中します。

そのため、マンションの売りどきは築25年以内であり、高く売るのであれば築25年以内で売った方が良いのです。

ただし、築25年以上の物件であっても、瑕疵(かし)担保保険を付保して売ると例外的に住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。瑕疵とはキズという意味になります。

瑕疵担保保険を付ければ、売却後に瑕疵が発見されても一定期間は保証されますし、住宅ローン控除を利用できる物件とすることができます。

大阪市の築25年以上のマンションを高く売る効果的な手段ですので、ぜひ検討してみてください。

瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく解説しています。

大阪でのマンション買取ならスター・マイカ

これまで大阪のマンション売却についてお伝えしてきましたが、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは過去10年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、現在では中古マンション保有戸数は業界トップ※となりました。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

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スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

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スター・マイカのマンション買取サービスは、全国7拠点に展開し、大阪市内に店舗を設置しマンション買取を強化しております。

早期現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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スター・マイカの大阪市内のマンション買取事例

先程スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では大阪市内の主要エリアのマンション買取価格の事例についてお伝えします。

大阪市北区の買取事例

大阪市中央区の買取事例

大阪市城東区の買取事例

大阪市天王寺区の買取事例

大阪市福島区の買取事例

大阪市西区の買取事例

これまでスター・マイカが買取した大阪市内のマンション事例をいくつか見てきました。

大阪市内で所有しているマンションの買取価格を知りたい方は、下記無料フォームよりお問い合わせください。

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大阪市内の不動産会社一覧

大阪市内の不動産会社は以下の通りです。

まとめ

大阪市のマンション売却相場は上昇傾向にあり、「売りどき」の状況が続いています。

大阪市でマンションを高く売るコツとしては、「大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼する」や「引っ越しシーズンを狙う」等がありました。

大阪市の市場動向を意識しながら、マンション売却やマンション買取を成功させましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です