東京都内でマンションを早く高く売る方法と注意点

2019年12月現在、「都内マンションは売り手市場！」と言われています。

最近東京都内のマンションを購入された方の中には、「もしかしたら購入時より高い価格でマンションを売却できるかも」と検討されている方もいらっしゃるでしょう。

実際に、東京都内の中古マンションは今が売り時と言えます。

都内の中古マンションを少しでも高値で売るために、何か検討しておくべきことはあるのでしょうか。

今回は東京都内の中古マンション売却について、現在のトレンドやメリット・デメリット、注意点について詳しく説明していきます。

東京都内にマンションを所有し、現在売却について検討されている方は、ぜひご覧ください。

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東京都内の中古マンション市場

この章では、東京都内の中古マンション市場の動向についてお伝えします。

「相変わらず市場は活発なんでしょ？」と思われた方も多いかもしれません。しかし実は、2020年に入り都内の中古マンションの売買市場はやや落ち着きつつある状況です。

【2019年7～9月】首都圏の中古マンションの成約状況

全国の不動産売買データを取りそろえる「公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）」が、2019年7～9月における首都圏の中古マンション売買状況のレポートを発表しています。

上記のデータ物件の「㎡単価」や「価格」については微増傾向にあるものの、「活発な状況が続いている」というにはやや弱い印象です。

東京都内中古マンションの成約数と新規登録件数においては、前年と比べて成約件数が伸びており、需要が増えていることが分かるでしょう。

つまり、都内の中古マンション市場は売り手市場になっているということです。

ところが、来年までずっとこのまま売り手市場が続くとは限りません。

東京都内の中古マンションを売る時のメリット・デメリット

続いてこの章では、東京都内の中古マンションを売る際のメリット・デメリットについて解説します。

2019年現在は、非常に不動産売買が活性化している状況です。

中古マンションを売りたいと考える方は多いかもしれませんが、マンションを売る時には、メリットとデメリットを知っておくと良いでしょう。

東京都内の中古マンションを売る時のメリット

ここでは、都内の中古マンションを売るメリットを2つご紹介します。

1．需要が高く、高額売却も狙える

東京都内の中古マンションを売却する一番のメリットといえば、やはり「高額売却の可能性」が挙げられます。

以下は、2022年10～12月期の首都圏の中古マンション成約件数・成約㎡単価について、前年同期比をまとめたものです。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「「季報 Market Watch サマリーレポート2022年10～12月期」(2022年)」

これを見ると、現在中古マンション価格は首都圏の度のエリアでも上昇しています。

いずれ売る予定がある都内（23区内）の中古マンションでしたら、価格が高い今のうちに売るのが良いと言えるでしょう。

また、都内マンションではいまだに、大手デベロッパーの手掛けるいわゆる「ブランドマンション」に人気が集中していることも覚えておくと良いかもしれません。

2．購入検討者も多いため、売却期間が短く済む場合が多い

その他、東京都内の中古マンションを売却する時のメリットとして、「売却期間が短く済むことが多い」という点も挙げられます。

これは、都内で不動産購入を希望する人が常に一定数以上いるためでしょう。

マンションの売却にかかる期間は通常3ヶ月程と言われていますが、地方の中古マンション売却においてはなかなか売れない状況が続き、半年以上経過するケースも少なくありません。

しかし日本全国で見れば、東京都内に住まいを構えたいという需要はやはり高いと言えます。

そのため、売却に向けて販促活動を行った際に、購入希望者が出てくるまでの期間も短く済みやすいということです。

ただし、来年の2～3月が都内の中古マンション売却のピークになる可能性があります。

東京都内の中古マンションを売る時のデメリット

次に、都内の中古マンションを売る際のデメリットについても解説しますので、覚えておくと良いでしょう。

1．都内全ての地域のマンションが人気とは限らない

「東京都内の中古マンションは、他の地域と比べて価格が上がっている」とご説明しましたが、都内全てのマンションの価格が上がっているわけではありません。

港区や渋谷区、新宿区といった地域の中古マンションの平均価格は依然として上がり続けているものの、いくつかの地区では下落してきています。

中古マンションの平均価格が下がるということは、「その地域のマンションの人気が落ちている」ということを意味します。

ご自身がマンションを所有されている地域では、マンション価格がどのように推移しているのか、意識しておくと良いでしょう。

2．都内不動産の相場状況を意識しなければならない

現在、東京都内に中古マンションを所有されている方の中には、そのマンションをご自身の「居住用」として利用されている方も多いでしょう。

そのような方が中古マンションを売却するということは、「新しい家」も用意しなくてはならないということです。

その際、中古マンションがせっかく高値で売れても、新しく買ったマンションがやはり高値であったり、賃貸マンションの家賃がかなり高くついたりしては、大きなメリットを得られません。

それどころか、最終的にマイナスになってしまうこともあり得ます。

マンション売却後の住み替えを予定されている方は、先に新しい住居の目星（地域やおおよその価格帯イメージ）をつけてから、売却活動に踏み切ったほうが良いでしょう。

東京都内のマンションを売る時に意識したい3つのポイント

ここでは、東京都内の中古マンションを売却する時に意識しておきたい大切なポイントを3点、ご説明します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1．相場の推移を確認する

都内中古マンションを売却する際は、そのマンションの現在の相場だけでなく、ここ数年の「相場の推移」にも目を向けておくと良いでしょう。

マンションの価格相場は、1年間でも大きく上下します。

例えば今年は4,000万円で売買されたマンションでも、翌年は3,600万円に価値が下がることや、逆に上がることもあります。

つまり、「マンションを売ろう」と思い相場を調べてから、実際に売却するまで半年かかったとして、その間に数百万円単位で価格が変動することもあり得るということです。

相場の推移を確認するには、一般財団法人 資産評価システム研究センターの運営する「全国地価マップ」の利用がおすすめです。

全国地価マップでは地価（土地の価格）を確認でき、過去2〜3年までさかのぼってみると、大体の相場の推移を見通せるでしょう。

売却時に買った時よりも高く売れるマンションの特徴として多いのは、「その地域の地価相場に近年上昇が見られること」です。

2．一年を通して売却の時期を見定める

都心部に暮らす人は、地方の人と比べて細かいスケジューリングで行動する傾向にあります。

そのため売主・買主を問わず、首都圏での不動産売買では、ピンポイントのスケジュール、かつ短期間で成約に至ることが好まれます。

一般的に不動産の売買が活発になる時期は、2〜3月の春先と、9〜11月の秋時期とされています。

もちろん、それ以外の時期に全く売れなくなる訳ではありません。しかしスムーズに売却を進めることを意識すると、この時期を意識することが望ましいでしょう。

3．不動産選びは慎重に行う

東京都内の中古マンションだけに限らず、上手に売却を進めていく上で最も重要となってくるのは「仲介する不動産会社選び」です。

同じ物件であっても、仲介する不動産会社によって、提示される査定額や成約時の売却金額に大きな差が出ることがあります。

査定額や売却金額に差が生じる理由には、大きく分けて「仲介する不動産会社の品質」と「不動産会社との相性」が存在します。

そこで不動産一括査定サイトを活用すれば、何社かの不動産会社とコミュニケーションを取りながら、ご自身の希望に合った不動産会社を選ぶことが可能です。

以下の記事では、査定や売却の流れについても詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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