港区で中古マンションやタワマンの売却や買取前に確認すべき売買相場や価格推移

麻布・青山・赤坂などといった高級住宅街を抱える港区は、マンション価格も国内最高水準となっています。

港区にあるマンションを購入検討している買主は、個人だけでなく国内の機関投資家や海外の投資家なども対象になります。

東京都港区では、外国人向けの超高級賃貸市場も存在しており、売却価格や賃料は一般的な感覚とはかけ離れたものも多いです。

日本の一等地ともされる港区ですが、マンションを売却すると一体いくらになるのでしょうか。

そこで今回の記事では「東京都港区のマンション売却」を中心に港区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都港区について

最初に東京都港区の概要についてお伝えします。

人口

2022年4月1日における港区の人口は、外国人も含めると258,783人となっています。

そのうち、日本人は241,559人、外国人は17,224人です。

人口に関しては、東京23区内で17位となっており、どちらかというと少ない部類に属します。

一方で、港区が公表している昼夜人口(2015年10月1日時点)によると、昼間人口は940,785人、夜間人口は243,283人という状況です。

昼間は実際に住んでいる人の約4倍弱の人たちが働いており、港区はビジネス街の様相が強いことがわかります。

港区には麻布や青山といった高級住宅街も存在しますが、新橋や浜松町、田町、虎ノ門、溜池山王、六本木などのビジネス街も多いです。

港区は日本のビジネスの中枢を担っており、住宅地として住める場所は限られていますが、港区の住環境は非常に優れているのが特徴です。

高級住宅地で知られる麻布には、有栖川記念公園もあり、緑も豊かで閑静な環境が整っています。

麻布や青山には、外国人向けの超高級賃貸物件も存在し、日本の他の地域では見られない特殊なマーケットが成立しています。

賃料も非常に高いことから、投資目的に物件を購入する人も多いです。

日本人だけでなく、世界中の投資家が港区の物件に注目しており、金額は相当高額なものとなっています。

港区の人口推移は以下の通りです。

港区の町名一覧

港区の町名は以下の通りです。

行政・区の取り組み

2021年4月1日時点における港区の待機児童数は、ゼロ人です。

港区は、2019年時点で既に待機児童数ゼロ人を達成しており、保育園には入りやすいと思われます。

ただし、港区は住宅価格が極めて高いことから、若い子育て世帯は住みにくいです。

また、地価の高い港区では、早くから高層住宅の建築が行われたこともあり、港区内には古いマンションも多いです。

そのため、港区では現行の耐震基準を満たさないマンションの建て替えを推進する取組みを行っています。

具体的には容積率を緩和するという区の独自の取り組みを行っており、古いマンションが建て替えしやすくなっています。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

容積率の緩和によって、新たに建て替えするマンションは今よりも大きくすることができるため、増えた部分を分譲して建て替え資金に充てることができるようになっています。

その他、港区には「港区分譲マンション交流会」というのもあります。

マンションの管理組合同士での交流会であり、マンションの抱える諸問題をマンション同士で共有できる仕組みです。

マンション管理士等の専門家のアドバイスを受けることができるようになっており、古くても暮らしやすいマンションになるように行政もバックアップしています。

また、港区は地球温暖化対策にも早くから取り組んでおり、新築する建物に再生可能エネルギーの導入や国産木材の使用を促す取組みを推進している状況です。

新しく建設された建物は、地球環境に優しいエコ住宅も多く、環境に配慮された街づくりが行われています。

マンションの建て替えについては、以下の記事で詳しく解説しています。

交通事情（駅・道路）

日本のビジネスの中心街である港区は、鉄道網が充実しています。

JRに関しては、山手線の新橋駅〜品川駅までが港区で、エリア内には多くのオフィスビルが建ち並んでいます。

地下鉄に関しては、東京メトロは銀座線、丸ノ内線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、南北線、都営地下鉄は浅草線、三田線、大江戸線が通っています。

特に、港区といえば銀座線が主要な路線です。

銀座線は日本で最も古い地下鉄であるため、「立地の良い場所」に通っているという特徴があります。

港区の銀座線には「表参道」「外苑前」「青山一丁目」「赤坂見附」「溜池山王駅(千代田区)」「虎ノ門」「新橋」というそうそうたる駅名が並びます。

区内で主要なビジネス街に移動するには、利便性は極めて高いといえます。

一方で、高級住宅街である麻布には電車があまり走っていないことも特徴です。

麻布には運転手の送迎によって通勤するような管理職・役員なども多いため、そもそも電車が必要のないエリアとなっています。

麻布では「駅から徒歩何分」といった一般的な指標にあまり意味はなく、たとえ駅から離れていたとしても非常に高い価格で取引されることが多いです。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、港区の「注目の駅ランキング」は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「港区の注目の駅ランキング」

ランキングは賃貸を想定しており、若い世代に人気のある駅が選ばれている傾向があります。

麻布十番は、周辺が高級住宅街でありながら、昔ながらの商店街も残っており、オシャレと懐かしさが共存する街です。

麻布十番には、「およげ！たいやきくん」のモデルになった老舗のたい焼き店もあり、庶民的な雰囲気も残っています。

また、夏には「麻布十番祭り」という商店街のお祭りがあり、東京に住みながらも故郷の懐かしさを思い出すことができる点も特徴です。

一方で、分譲マンションでは、麻布や青山、赤坂といった港区の「3A(スリーエー)」は不動の人気を誇ります。

日本企業の管理職・役員だけでなく、海外から来た駐在員や芸能人、アナウンサー等も多く住んでいます。

港区は日本の最高峰の住宅街といっても過言ではなく、高級住宅街が多い点が特徴です。

港区の治安について（犯罪発生率）

東京23区の犯罪発生件数と犯罪発生率は以下の通りです。

東京都港区のおすすめの不動産買取業者や売却に強い会社については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまで港区の基本的な概要について見てきましたが、次に港区の中古マンション平均売買相場についてお伝えします。

港区の中古マンション平均売買相場

2020年度における港区の中古マンション平均売買相場は下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

港区の中古マンションの平均価格は「8,429万円」となります。

新築ではなく、あらゆる築古物件も含めた中古の平均価格ですので、驚きの高さです。

2020年では、東京23区の中では港区は1位となっています。

ちなみに港区の新築マンションの平均価格は1.2億円程度です。

中古マンションの平均価格が「8,429万円」ですので、新築と中古の間で大きな差はありません。

港区は土地が限られており、物件数も少ないことから、中古でも十分高く売れることがわかります。

港区のマンションは、個人だけではなく、世界中の投資家も物件を狙っているため、物件の条件次第では売れやすいです。

次に港区の中古マンション売買相場の推移について見ていきましょう。

港区の中古マンション売買相場の推移

港区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

港区のマンション価格は、ここ10年の間、総じて上昇し続けています。

中古マンション価格が上がっている時期は、マンションを高く売却しやすいため、2022年は売りどきです。

昨今、マンション価格が上がっている主な理由としては、住宅ローンの金利が低いことが挙げられます。

住宅ローンの金利が低いと住宅を求めやすくなり、住宅購入者が増えたことで価格が上がってきたという仕組みです。

ただし、2022年に入って以降、住宅ローンの低金利環境に陰りが見え始めてきました。

大手都市銀行は、2022年以降、10年固定の住宅ローン金利を立て続けに上げてきています。

2022年4月時点では、日銀はまだ低金利の姿勢を貫いていますが、低金利の結果生じている円安の悪い影響が出始めているため、日銀もいつまで低金利政策を継続するかは怪しくなってきました。

日銀が金利を上げる方向に方針転換すれば、住宅市場は冷え込んでしまう可能性が高いです。

住宅市場が冷え込めば、マンション価格も下がるため、今のように高くは売れなくなってしまいます。

港区といえども金利の悪影響を受けてしまいますので、売却するのであれば、今のうちに売ることをおすすめします。

次に港区の間取り別の中古マンション価格について見ていきましょう。

港区の間取り別の中古マンション価格

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

港区は、世界中の投資家も購入需要者となる特殊なマーケットであり、間取り別の単価は特殊な傾向が見られます。

一般的に、単価は部屋数が少ない狭い間取りほど高くなりますが、港区の場合は、部屋数の多い広い間取りでも単価が高いままとなっています。

部屋が広いからといって売却しにくくなるといった状況にはなく、どのような間取りであっても高単価でマンションを売却できます。

次に港区の築年数別の中古マンション平均価格について見ていきましょう。

港区の築年数別の中古マンション平均価格

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2020年第4四半期～2021年第3四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

単価に関しては、築年数が古くなるほど安くなる傾向があります。

価格に関しては、築年数等の相関はあまりありません。

「築30〜39年」の価格が高くなっていますが、これはたまたま築30〜39年の母集団の中に広い間取りが多く入っているためです。

ここまで港区のマンション売買相場について見てきましたが、次に港区の土地売買の推移についてお伝えします。

港区の土地売買価格の推移

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

「100〜200平米」の土地は、主に注文住宅を建てる人が購入する土地の広さです。

土地に関しては、総じて上昇傾向にありますが、年によっては値下がりしているときもあります。

港区ではマンション価格は総じて上昇していますが、土地価格は不安定な状況です。

そのため、戸建てよりもマンションの方が安定して高く売却しやすいといえます。

ここまで港区のマンション売買相場や土地価格などについて見てきましたが、次に売買実績から見る港区で人気のエリアについてお伝えします。

売買実績から見る港区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る港区で人気のエリアは以下の通りです。

次に港区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

港区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「港区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に港区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

ブランズタワー芝浦

シティタワー虎ノ門

プラウドタワー芝浦

SHIROKANE The SKY

ブリリアタワー浜離宮

アトラスタワー白金レジデンシャル

ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス&タワー

プレミストタワー白金高輪

グランドメゾン白金高輪パークフロント

パークコート虎ノ門

ここまで港区で人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、次にマンション売買相場を自分で調べる方法についてお伝えします。

港区のマンション売買相場を自分で調べる方法

この章では港区のマンション売買相場を自分で調べる方法について解説します。

港区のマンションの売買相場はレインズ・マーケット・インフォメーションで調べるのがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通省が指定する不動産流通機構(通称：レインズ)が運営している公的なサイトのことです。

レインズは「Real Estate Information Network System」の頭文字を取った略称となります。

レインズの特徴としては、成約価格をベースにした相場を調べることができるという点です。

レインズは全国の不動産会社から成約価格情報を吸い上げ、最新の成約価格情報を元に相場を開示していることから、最も信頼できる情報サイトとなっています。

SUUMOやアットホーム等の不動産ポータルサイトでは港区のマンションの売り出し価格の情報しかわかりませんが、レインズであれば成約価格の水準で売買相場を把握することができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方としては、以下の4項目を自分の物件と近い条件に設定して検索をすることがポイントとなります。

「単価」「成約時期」「用途地域」「軸」等は設定する必要はありません。

「取引情報一覧」に港区や付近の類似のマンション事例の単価が表示されますので、おおよその相場を把握することができるようになっています。

港区のマンション売買相場を自分で調べる方法について見てきましたが、次に港区でマンションを売却する方法についてお伝えします。

港区でマンションを売却する方法

この章では港区でマンションを売却する方法について解説します。

仲介会社に依頼

港区のマンション売却の基本的な手段としては、仲介会社に依頼する方法があります。

仲介とは、不動産会社による斡旋を通じて最終消費者である買主に直接売却する方法のことです。

仲介のメリットは高く売れることで、デメリットは売却に時間がかかることです。

仲介によるマンション売却の基本的な流れは以下の通りです。

仲介では最初に価格査定を行います。

仲介における価格査定は、売り出し価格を決めるために行うものであり、その位置づけは売却予想価格です。

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

売却の準備から媒介契約の締結までは、最短で進んだとしても2週間程度となります。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介契約を締結したら、すぐに売却活動を始めて購入希望者が現れたら、その希望者から買付証明書を受領します。

買付証明書とは、購入の意思表示を正式に示す書面のことです。

買付証明書の内容に納得したら、売買契約を締結します。

売却活動の開始から売買契約締結までの期間は、およそ3ヶ月程度です。

売買契約締結は、あくまでも書面の締結だけであり、このタイミングでは買主から手付金を受領します。

売買契約と引渡しの間は、1ヶ月程度空けるのが通常です。

住みながらマンションを売る人は、売買契約と引渡しの間に引っ越しを行います。

引渡しでは買主から手付金を除いた残金が振り込まれます。

売主は、所有権移転登記に必要な書類等を買主に引渡して売却は完了です。

仲介による売却は、順調に運んでも3〰5ヶ月程度はかかります。

全体スケジュールは、余裕をもって6ヶ月程度で計画しておくのが適切です。

仲介でのマンション売却の注意点や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

買取会社に依頼

港区のマンション売却の他の手段としては、買取会社に依頼する方法もあります。

買取とは、最終消費者への転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことです。

買取のメリットは早く売れることですが、デメリットは売却価格が安くなってしまうことです。

買取の売却相場は仲介の価格を100％とした場合、80％程度となります。

買取によるマンション売却の流れは以下の通りです。

買取でも最初に行うのは査定です。

買取の査定は買い取る会社が自ら購入できる価格を提示するため、査定額がそのまま売却価格となります。

不動産会社が提示する買取価格に納得したら、売買契約の締結です。

引渡しも売買契約と同日か、日を空けずに行います。

買取の全体スケジュールは、価格査定から引渡しまで、最短で3日程度で行う会社もあります。

買取の最大のメリットは早く売れるという点であるため、「すぐにでも現金化したい人」や「売却スケジュールに余裕のない人」におすすめです。

マンション買取の概要や流れの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

港区でのマンション買取ならスター・マイカ

これまで港区のマンション売却についてお伝えしてきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカの港区のマンション買取事例

スター・マイカのサービスについて紹介しましたが、この章では港区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

三田

南麻布

白金

白銀台

芝浦

赤坂

まとめ

港区のマンション売却について解説してきました。

港区の中古マンションの平均価格は「8,429万円」で、東京23区の中で最も高いです。

港区のマンションは、一般の個人だけではなく、国内や海外の投資家もターゲット層となります。

港区の物件であれば売却しやすいので、マンション売却をお考えの方は市況が悪くならないうちに、早めに売却することをオススメします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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