渋谷区で中古マンションの売却や買取をする前に確認すべき売買相場や価格推移

松濤、広尾、南平台、代官山、恵比寿などの多くの高級住宅街を抱えている渋谷区はマンションの売買相場が東京23区内でも高いエリアです。

渋谷区は日本でも有数の高級住宅地ですが、マンションを売却するといくらくらいで売れるのでしょうか。

そこで今回の記事では「渋谷区のマンション売却」を中心に渋谷区の特徴、マンション売買相場、人気エリアや人気マンション、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都渋谷区について

最初に渋谷区についてお伝えします。

人口

2022年1月1日現在における渋谷区の人口は229,013人、世帯数は139,386世帯です。人口229,013人のうち、外国人は9,779人となります。

昨年の2021年1月1日現在の人口は230,506人でしたので、人口は微減しました。

人口に関しては、2021年から2022年にかけて東京都全体で減少しています。

理由としては、リモートワークが普及したことで、広い間取りを求めて神奈川県や埼玉県などの郊外に引っ越す人が増えたことが挙げられます。

また、高齢者の死亡による自然減や新型コロナウイルスによって外国人が減少したことも減少の理由です。

渋谷区は住宅価格が高いため、部屋の面積が狭い傾向があります。

そのため、仕事部屋の確保ができる広い間取りを求めた人も多く、渋谷から郊外に引っ越しした人も一定数います。

ただし、人口が減ったといっても微減であり、マンション価格にはほとんど影響はありません。

渋谷区の人口推移

渋谷区の人口推移は以下の通りです。

渋谷区の町名一覧

渋谷区の町名一覧は以下の通りです。

行政・区の取り組み

渋谷区は、2021年度において待機児童数が0人となりました。

行政の取り組みが実り、待機児童数を減らすことができたといえます。

渋谷区は「児童手当」「特別自動扶養手当」「こども医療費助成」「休日保育利用料金助成」「ひとり親家庭等への医療費助成」などの様々な助成制度が充実しています。

また、街づくりに関しては、渋谷駅の再開発が着々と進行している状況です。

渋谷の交差点は観光地にもなっており、外国人観光客が多く訪れる場所にもなっています。

新型コロナウイルスの影響が薄れ、外国人観光客が回復すれば、渋谷も今以上に活気のある街に進化していくことが期待されます。

交通事情（駅・道路）

渋谷区は、「渋谷駅」がターミナル駅となっており、渋谷駅を中心に私鉄や地下鉄が広がっているのが特徴です。

特に私鉄が渋谷駅を始発にしている路線が多く、神奈川県方面や東京西部からのアクセスが良好となっています。

JRに関しては、山手線の駅として「渋谷駅」「代々木駅」「原宿駅」「恵比寿駅」の4駅があります。

JR中央・総武緩行線では「千駄ヶ谷駅」も渋谷区の駅です。

また、渋谷区は地下鉄も充実しています。

東京メトロは銀座線、日比谷線、千代田線、半蔵門線、副都心線が通っており、都営地下鉄は大江戸線が通っています。

山手線の内側に関しては、地下鉄を使えば都内の様々なエリアに容易にアクセスすることが可能です。

一方で、山手線の外側方面へは、私鉄が充実しています。東急電鉄は東横線と田園都市線の2路線を渋谷を始発としています。京王電鉄も井の頭線の始発駅が渋谷です。

また、高速道路に関しては、区の南北と東西の方向にそれぞれ首都高速が通過しており、車による移動も便利な街となっています。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、渋谷区の「注目の駅ランキング」（※2022年9月時点）は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「渋谷区の注目の駅ランキング」

ランキングは賃貸住宅を意識した若い世代をターゲットにした結果です。

松濤や南平台、神南、代官山などが入っていないため、渋谷区に住んでいる人にとっては、あまりよくない結果となっています。

もちろん、上表の街も人気度の高い街ですが、渋谷区は他の地域も高級住宅街ばかりです。

渋谷区は広範囲に渡って高級住宅街が広がっており、特にランキング等を気にしなくてもどこでもマンションを高く売却できます。

渋谷区は都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)にも数えられる区であり、ビジネス街としても発達しています。

特に渋谷区にはIT系企業が多く、渋谷区に住めば職住近接が実現しやすいです。

ここまで渋谷区の概要について見てきましたが、渋谷区の中古マンション平均売買相場について見ていきましょう。

渋谷区の中古マンション平均売買相場

2020年度における渋谷区の中古マンション平均売買相場は、下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

渋谷区の中古マンションの平均価格は「6,575万円」となっています。

東京23区の中では3位となっており、国内でもトップクラスの価格水準です。

渋谷区は中央区のように海を埋め立てて新しい土地を生み出せないことから、新築マンションをなかなか供給できない状況にあります。

そのため、平均築年数は「24. 91年」であり、23区の中でも最も古いです。

埋め立て地で新しいマンションを次々に建てられる中央区とは平均築年数が約10年も違います。

渋谷区は市場に出回っている平均築年数が最も古いにもかかわらず、価格が3位であることがポテンシャルの高さを表しています。

4位の中央区は平均築年数が14. 74年で価格が5,971万円であるのに対し、3位の渋谷区は平均築年数が24. 91年で価格が6,575万円です。

新築マンションが供給されにくい渋谷区では、中古マンションの希少性が高く、高額で売りやすいといえます。

次に渋谷区のマンション売買相場推移について見ていきましょう。

渋谷区の中古マンション売買相場の推移

渋谷区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

渋谷区のマンション価格は上昇傾向が続いています。

特徴としては、2012年頃からマンション価格が上がり始めているという点です。

首都圏全体では、マンション価格は2013年頃から上がり始めました。

2013年頃から上昇し始めた理由は、2013年あたりから日銀が異次元金融緩和政策と呼ばれる超低金利政策を始めたからです。

この時期から住宅ローンが低金利化したことで、住宅需要が増え、マンション価格が上がり始めました。

一方で、渋谷区は住宅ローンが低金利化する前に価格が上昇し始めていますので、超低金利政策とは無関係に価格が上がっていたことになります。

そのため、今後、住宅ローンの金利が上がったとしても、渋谷区のマンション価格は簡単には落ちにくいといえます。

渋谷区のような好立地の地域では、価格が上がるときは他の地域に先んじて上昇し、価格が下がるときは他の地域に遅れて下落するのが通常です。

2022年に入って以降、住宅ローンの金利が徐々に上昇し始めている現象が見られます。

そのため、2023年頃には住宅ローンの金利上昇が本格化し、郊外のマンションは真っ先に価格が下がっていくことが懸念されます。

恐らく、渋谷区は日本でも最後の方に価格が下がり始める地域になると思われますが、郊外の価格が下がり始めたら渋谷区のマンション価格もいずれ下がると考えておくことが無難です。

次に渋谷区の間取り別の中古マンション価格について見ていきましょう。

渋谷区の間取り別の中古マンション価格

渋谷区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

マンション価格は、狭い間取りほど単価が高くなるのが一般的です。

ただし、上表の渋谷区のマンション価格は必ずしもそうなっておらず、2LDKの単価が最も高くなっています。

理由としては、渋谷区の場合、1Kや1LDKが比較的築年数の古い物件が多く取引されていることが理由です。

2LDKは、母集団の中で築年数の浅い物件がたまたま多かったことから、1Kや1LDKよりも2LDKの方が単価は高くなりました。

また、2DKは時代のニーズに合っていない間取りであり、近年のマンションではあまり作られません。

そのため、2DKは必然的に築年数の古い物件が多くなっており、渋谷区に限らず他の地域でも2DKよりも2LDKの単価が高くなっています。

中古マンションの統計は、母集団の中に築年数の偏りが発生することから、「狭い間取りほど単価が高くなる法則」に必ずしも合致しないことが多いです。

間取り別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に渋谷区の築年数別の中古マンション価格について見ていきましょう。

渋谷区の築年数別の中古マンション平均価格

渋谷区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

マンション価格は築年数が経過すると下がっていくことが通常です。

渋谷区も例外ではなく、築年数を追うごとに単価が下がっています。

マンション価格は土地価格と建物価格の合計で構成されているため、最後は0円になってしまうわけではありません。建物価格が0円になっても土地価格が残ります。

築40年以降になるとマンションの単価はほぼ下げ止まっています。

よって、築40～50年程度で建物価格は0円となり、その後は土地価格のみで取引されるということです。

築年数別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に渋谷区の土地売買価格について見ていきましょう。

渋谷区の土地売買の推移

渋谷区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

「100〜200㎡」の土地は注文住宅を建てる人が主に購入する土地です。

渋谷区は土地価格が高いため、注文住宅を建てる人が少なく、需要は不安定な傾向があります。

土地については、微増微減を繰り返しており、マンションに比べると見通しが立てにくいといえます。

ここまで渋谷区の売買相場について見てきましたが、次に渋谷区の人気エリアについてお伝えします。

売買実績から見る渋谷区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る渋谷区で人気のエリアは以下の通りです。

次に渋谷で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

渋谷区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「渋谷区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に渋谷区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

シティタワー恵比寿

シティハウス恵比寿伊達坂

オープンレジデンシア代官山ザ・ハウス

プラウド恵比寿南

シティハウス広尾南

シティハウス神宮北参道

広尾ガーデンフォレスト（椿レジデンス）

THECONOE代官山（ザコノエ代官山）

オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス

ブリリアタワー代々木公園クラッシィ

ここまで渋谷区の人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの渋谷区のマンション買取事例

スター・マイカのマンション買取サービスについて紹介しましたが、この章では渋谷区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

渋谷

恵比寿

代官山

広尾

神泉

笹塚

幡ヶ谷

初台

代々木八幡

まとめ

渋谷区のマンション売却について解説してきました。

渋谷区の中古マンションの平均価格は「6,575万円」で、東京23区では3位となっています。

ここ数年、渋谷区の中古マンション価格は、上昇傾向が続いている状況です。

渋谷区のマンション相場について把握できたら、最初にマンションの査定依頼から始めてみましょう。

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“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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