豊島区でマンションの売却や買取をする前に知っておくべき売買相場や価格推移

東京23区の北西部に位置する豊島区は、面積は13.01平方キロメートルしかなく、23区で18番目の広さの区です。

人が多いのに面積が狭いことから、人口密度は23区で最も高くなっています。

豊島区は巨大ターミナル駅である池袋を中心に、サンシャインシティやWACCA IKEBUKUROなどの商業施設も充実しているのが特徴です。

便利で人が多く住む豊島区ですが、中古マンションを売却すると、一体いくらくらいで売れるのでしょうか。

そこで今回の記事では「豊島区のマンション売却」を中心に豊島区の特徴、マンション売買相場、マンション買取事例などについて詳しくお伝えします。

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東京都豊島区について

最初に豊島区の概要についてお伝えします。

人口

2022年1月1日時点における豊島区の人口は283,342人、世帯数は176,253世帯です。

昨年の2021年1月1日時点では287,300人、2020年1月1日時点では290,246人ですので、人口は微減傾向にあります。

東京都全体としても、2021年から2022年にかけて人口が減っています。

東京都の人口減少の理由は複数あります。

1つ目は、リモートワークの普及により、仕事部屋を確保できる広い間取りを求めて、千葉県や埼玉県の郊外に引っ越した人が増えたということです。

豊島区は、住宅価格が高いことから専有面積の狭い物件も多いため、豊島区から流出した人は一定数いたものと考えられます。

2つ目は、高齢者の死亡による自然減です。

東京都は高齢者の絶対数も多いことから、死亡数も多くなります。自然減が社会増を上回ることで、人口が減ったと考えられます。

3つ目は、外国人居住者が減ったことです。

新型コロナウイルスの影響により帰国した人が増えたことから、外国人居住者が減ってしまいました。

豊島区も外国人居住者の多い区であるため、一定の影響を受けているものと思われます。

豊島区の人口推移

豊島区の人口推移は以下の通りです。

豊島区の町名一覧

豊島区の町名一覧は以下の通りです。

行政・区の取り組み

豊島区の待機児童数は、2021年4月1日時点において0人です。

豊島区は、2017年と2018年にすでに0人を達成しており、2019年に一度16人まで増えましたが、2020年には再び0人としてます。

豊島区は「子どもと女性にやさしいまち」を目指しており、子育てがしやすい街です。

児童手当や子供の医療費助成の制度も充実しています。

また、豊島区は2015年に区役所の新庁舎ができたばかりであり、薄暗い区役所のイメージが刷新されました。

区民が交流できる新しいタイプの区役所となっており、新庁舎は豊島区の魅力の一つです。

交通事情（駅・道路）

豊島区は、JR山手線の池袋駅を中心に交通網が発達している区といえます。

池袋駅は、JRの中では新宿駅に次ぐ第2位の乗降客数を誇るターミナル駅です。

JRに関しては、山手線の駅が「駒込駅」「巣鴨駅」「大塚駅」「池袋駅」「目白駅」の5駅もあります。

池袋駅は山手線の他、埼京線と湘南新宿ラインが乗り入れており、埼玉方面と横浜方面へのアクセスもしやすいです。

また、地下鉄については、東京メトロの丸ノ内線と有楽町線、副都心線が池袋で乗り換えできます。

私鉄に関しては、西武池袋線と東武東上線が池袋駅で乗り換えることが可能です。

池袋は西武鉄道と東武鉄道の両方が利用できることから、駅至近に西武池袋本店と東武百貨店の2つのデパートもあります。

その他、豊島区内には都営三田線や都電荒川線も通っています。豊島区は鉄道網が発達しており、首都圏の広域にアクセスしやすいのが特徴です。

道路に関しては、首都高速道路が走っています。

住みたい街ランキングの順位

不動産住宅情報サイト「スマイティ」によると、豊島区の「注目の駅ランキング」（※2022年9月時点）は下表の通りです。

• 出典：スマイティ「豊島区の注目の駅ランキング」

上表のランキングは、賃貸住宅を借りるときに人気のある街が上位に来る傾向があります。

池袋はターミナル駅であり、様々な路線を利用できることから、若い世代に人気です。

また、豊島区には駒込や目白といった高級住宅街があります。

駒込は2位にランクインしていますが、目白はランクインしていないため、分譲住宅地の人気度とは若干異なります。

豊島区はJR山手線が5駅もあり、JR山手線の駅周辺のマンションは、基本的に購入需要は高いです。

ここまで豊島区の概要について見てきましたが、豊島区の中古マンション平均売買相場について見ていきましょう。

豊島区の中古マンション平均売買相場

2020年度における豊島区の中古マンション平均売買相場は、下表の通りです。

• 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「中古マンションの区市町村別成約状況2020年度」

また、参考までに東京23区の中古マンション平均価格のランキングを示します。

豊島区の中古マンションの平均価格は「4,657万円」となっています。

東京23区の中では11位となっており、杉並区よりも高いです。

豊島区のマンション価格は、東京都全体の中では決して高い部類ではありません。

首都圏の各地域と豊島区との価格の違いを示すと下表の通りです。

マンションの平均価格は、東京都全体では「4,879万円」、東京都区部(23区)では「5,325万円」です。

豊島区の平均価格は「4,657万円」ですので、東京都全体の平均価格よりも低いことになります。

東京都は土地が開発されているエリアが多いため、新築で大きなマンションは湾岸エリアに建つ傾向があります。

埋め立て地を有する中央区や江東区は、築年数の浅いマンションが市場に売りに出されており、価格が豊島区よりも高いです。

ただし、単価は江東区よりも高くなっており、同じ面積の物件を売れば、豊島区の方が江東区よりも高く売却できます。

次に豊島区のマンション売買相場推移について見ていきましょう。

豊島区の中古マンション売買相場の推移

豊島区の中古マンション売買相場の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

豊島区のマンション価格は、2013年から一貫して上昇が続いていることが特徴です。

2013年は、日銀が異次元金融緩和政策を始めた時期であり、このころから住宅ローンの金利も安くなり住宅の需要が高まり始めました。

住宅ローンの金利が安くなると住宅価格が上がることから、今後の市況動向を知るには住宅ローンの金利動向を把握することがポイントです。

住宅ローンの金利は、2022年以降、上昇傾向にあります。

大手の都市銀行が10年固定の住宅ローンの金利を次々と上げており、今後も上がり続けるのではないかという見方をする人も多いです。

今のところ、住宅ローンは変動金利が安いままであるため、目立った影響は出ていません。

しかしながら、今後、変動金利も上がるようであれば、住宅価格が値崩れする可能性はあります。

変動金利が上がると、今現在、変動金利を使って住宅ローンを組んでいる人にも影響が出始めます。

住宅ローンの返済が厳しくなることで、マンションを売却する人も増えることが予想されます。

売る人が増えて買う人も少なくなれば、供給過剰状態となるため、マンション価格は下がっていくということです。

よって、マンションを売るのであれば、売却のタイミングに注意する必要があります。

次に豊島区の間取り別の中古マンション価格について見ていきましょう。

豊島区の間取り別の中古マンション価格

豊島区の間取り別の中古マンション価格は以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

間取りに関しては、一般論として狭い間取りの方が面積は小さいため価格は低くなり、逆に単価は高くなる傾向があります。

しかしながら、豊島区の状況を見ると、必ずしもその一般法則に当てはまってはいません。

1Kと1LDK、2LDK、3LDKはほぼ同水準の単価で取引されている状況です。

「2LDK・3LDK」が「1K・1LDK」と同水準の単価で取引されているということは、豊島区は「2LDK・3LDK」の需要がかなり強いということになります。

豊島区は人口密度の高い区であり、埋め立て地もないため新築物件も供給されにくいという特徴があります。

中古マンションでも「2LDK・3LDK」のファミリータイプは希少性が高くなることから、高い単価で取引されるのです。

そのため、豊島区における「2LDK・3LDK」は、高く売却しやすいといえます。

一方で、2DKだけ例外的に単価が低いのは、2DKは築年数の古い物件が多いことが理由です。

昨今のマンションでリビング(L)のないマンションは需要が低いため、新築物件でほとんど供給されなくなっています。

そのため、2DKは古い物件に残っており、統計を取ると築年数の古い物件が偏ってしまうことから、単価が低くなってしまうのです。

間取り別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に豊島区の築年数別の中古マンション価格について見ていきましょう。

豊島区の築年数別の中古マンション平均価格

豊島区の築年数別の中古マンション平均価格は、以下の通りです。

出典：国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期までの1年間の取引実績を抽出して編纂

一般的に、中古マンションの単価は築年数が経過するほど低くなります。豊島区のマンションも、築年数が古いほど単価が下がっています。

一方で、価格が築年数に連動していないのは、部屋の広さが異なるためです。

豊島区の場合、統計の「築10～29年」の母集団の中に、「2LDKや3LDK」のような広めの間取りが多く含まれています。

逆にいえば、「2LDKや3LDK」の物件所有者は、築20年前後で売却している人が多いということです。

築年数別のマンション売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に豊島区の土地売買価格について見ていきましょう。

豊島区の土地売買の推移

豊島区の土地売買の推移を示すと下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

「100～200㎡」の土地は主に注文住宅を建てる人が購入する規模の土地です。

豊島区は狭いため、注文住宅を建てる人は少なく、市場は不安定な傾向があります。

ここまで豊島区の売買相場について見てきましたが、次に豊島区の人気エリアについてお伝えします。

売買実績から見る豊島区で人気のエリア

売買実績（国土交通省「不動産取引価格情報」）から見る豊島区で人気のエリアは以下の通りです。

次に豊島区で人気のファミリー向けマンションについて見ていきましょう。

豊島区で人気のファミリー向けマンション

この章では住まいサーフィン「豊島区の中古マンションお気に入りランキング」の情報を元に豊島区で人気のファミリー向けマンションを紹介します。

目白ガーデンヒルズ

THE GRAND MILLENNIA TOWER&SUITE（グランドミレーニア）

エアライズタワー

プラウド駒込

インプレスト駒込染井

ブリリアタワー池袋

目白プレイス

プラウドタワー東池袋

アウルタワー（OWL TOWER）

クレヴィア池袋West

ここまで豊島区の人気のファミリー向けマンションについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

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築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

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マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

スター・マイカの豊島区のマンション買取事例

スター・マイカのマンション買取サービスについて紹介しましたが、この章では豊島区内の主要エリアの実際のマンション買取価格の事例についてお伝えします。

大塚

東池袋

池袋

板橋

目白

西巣鴨

護国寺

雑司が谷

駒込

まとめ

豊島区のマンション売却について解説してきました。

豊島区の中古マンションの平均価格は「4,657万円」で、東京23区では11位となっています。

豊島区のマンション相場について把握できたら、最初にマンションの査定依頼から始めてみましょう。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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