マンション売却の必要書類！必須な書類とあると望ましい書類を解説

「マンション売却　必要書類」で調べてみても、インターネットでは「確定測量図」や「検査済証」のようにマンション売却には不要な書類まで出てきてしまいます。

そのため、調べてもなかなか適切な情報が得られないというのが実態です。

マンション売却には、マンション売却特有の必要書類があり、逆に言えば戸建てや土地の売却で必要な書類の中にはマンションでは不要な書類もあります。

そこでこの記事ではマンション売却に特化して、「マンション売却の必要書類」についてご説明します。

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マンション売却の流れ

マンションを売却する際、どのタイミングでどんな書類が必要になるかを押さえておくことが重要です。

ここでは簡単に、マンション売却の流れについてご説明します。

マンション売却の流れは、以下の通りです。

マンションの売却を決たら、まず初めに査定依頼をします。

実際に不動産会社に査定額を出してもらい、仲介を依頼する不動産会社を決めます。
その後、不動産仲介会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始します。

購入希望者と、価格や引渡しの条件を交渉し、売買契約の締結をします。
残金決済と引渡しが行われ、売買が完了するというのが一連の流れです。

この記事では、査定依頼時、売買契約時、決済時、確定申告時に必要な書類をご説明していきますので、順番にご確認ください。

【チェックリスト】マンション売却の必要書類

マンション売却で必要な書類、あると便利な書類を項目毎にまとめましたので、参考にしてください。

査定依頼時に必要となる書類

ここではまず初めに、査定依頼時に必要な書類を見ていきましょう。

査定依頼をする際に不動産会社が知りたい情報は、家の間取りや住宅ローンの残債、所有権等になります。

これらを確認するために、以下の書類が必要です。

1．分譲時のパンフレット

査定依頼時には分譲時のパンフレットが必要です。

不動産会社は、分譲時のパンフレットに記載されている部屋の間取り図や壁芯面積を確認します。

壁芯面積

壁芯面積とは、壁と壁の中心から測量している面積であり、インターネット広告やチラシ等の広告は全て壁芯面積表示をします。

また、広告の間取り図も分譲パンフレットを参考に作成します。

分譲時のパンフレットを失くしてしまった場合、購入した不動産会社に事情を説明して、コピーをもらえないか確認してみましょう。

2．住宅ローンの返済予定表または残高証明書

住宅ローン残債が残っている物件を売却する場合、住宅ローン残債についても聞かれます。

住宅ローンが残っている物件は、売却価格によって住宅ローンを一括返済することが基本です。
住宅ローン残債の額は、売り出し価格を決定する際の重要な情報となるため、不動産会社から確認を受けることが多いです。

そのため、査定依頼時には住宅ローンの返済予定表または残高証明書等で住宅ローン残債を示せるようにしておきます。

住宅ローンの返済予定表や残高証明書を失くしてしまった場合、再発行手数料（1,000円前後）と身分証があれば再発行できます。

3．登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

査定時には、不動産会社が査定の依頼者が本当に物件の所有者なのか権利の確認を行います。

権利の確認は、権利証または登記識別情報通知書を見ることで行います。
権利証または登記識別情報通知書は、所有者本人しか持っていない書類です。

権利証と登記識別情報通知書とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、法務局から受け取っている書類です。

2005年の改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証から登記識別情報通知書に代わりました。

所有者本人はいずれかを持っているはずですので、提示できるようにしておきましょう。

続いて、依頼時にあると望ましい書類は以下の3点です。
いずれも、買主にとってメリットのある書類です。
アピールポイントとなりますので、取得済みのものがあれば査定依頼時に提示しましょう。

出典：法務省|登記識別情報通知書の様式の変更等について

1．インスペクションの結果報告書

インスペクションとは既存住宅状況調査技術者による建物状況調査のことです。
インスペクションに合格していると、一定の信頼性を持っていることの証明になるため、マンションの価値が上がります。

また、「既存住宅状況調査技術者の資格者」かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」が行ったインスペクションに合格していると、売主または買主によって瑕疵担保保険に加入できる要件の一つを満たすことができます。

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、売却後に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことです。

インスペクションを実施している物件は、価値が高くなる可能性もあるため必ずアピールしてください。

インスペクションの結果報告書を失くしてしまった場合、インスペクションを実施した会社がまだ書類を保持していることもありますので、コピーをもらえないか確認しましょう。

2．建設住宅性能評価書

建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関して、建物の専門家が評価した書面です。

築25年超のマンションは、買主は原則住宅ローン控除を利用することができません。
しかし、建設住宅性能評価書があると、築25年超のマンションでも買主が住宅ローン控除を利用することができます。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等を行うため、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間にわたり年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度のことです。

そのため、築25年超のマンションで建設住宅性能評価書があると、大きなアピール材料となります。

建設住宅性能評価書を作成してもらうための調査費用の相場が15-20万円前後ですので、必要な方のみ調査をお願いしましょう。

出典：東京都主税局|固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

3．瑕疵担保保険の付保証明書

瑕疵担保保険に加入している物件も、築25年超のマンションで買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

また、瑕疵担保保険に加入するためには保証機関による検査が必要なため、加入していると買主に大きな安心感を与えます。

付保証明書を失くしてしまった場合、利用している保険会社に問い合わせしましょう。

売買契約時に必要になる書類

売買契約では、重要事項説明書の説明を受け、売買契約書に署名します。
この際、買主に対して書類を用いて、物件の状況や税金や公共料金、管理費の清算の説明をします。

では実際に、契約時に必要な書類を確認していきましょう。

売買契約時に必要な書類は、以下の7点です。

1．登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、買主に対して、真の所有者であることを提示するために必要です。

2．印鑑証明書

売買契約書は実印で押印するため、印鑑証明書が必要となります。

印鑑証明書は市町村で取得でき、費用は300円です。

3．固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書も不動産会社と買主に提示するために用意します。

引渡し時に固定資産税の精算を行います。精算額の説明を買主に対して行うために必要となります。
通常、不動産の売買では、引渡日以降の固定資産税等を買主の負担とし、日割り計算にて清算します。

固定資産税納税通知書を失くしてしまった場合、基本的にどの自治体でも再発行することができなく、代わりに課税明細書の内容が記載された名寄帳の写しを交付してもらえます。

4．管理費・修繕積立金の額の確認書

マンションの売却では、管理費と修繕積立金の精算も行いますので、管理費・修繕積立金の額の確認書も、買主に精算額の説明をするために必要です。

管理費・修繕積立金の額の確認書はマンション管理会社が保管しており、仲介会社が手配してくれます。

5．本人確認書類

不動産の売買契約では、犯罪収益防止法により売主と買主の双方の本人確認が必要となっています。

売買契約時には、運転免許証やパスポート等の顔写真付きの本人確認書類が必要です。

6．付帯設備表

付帯設備表とは、設備の不具合状況や撤去の有無を書く書類です。

不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から記載を求められます。

7．物件状況確認書(告知書)

物件状況確認書(告知書)とは、物件や周辺環境に関する瑕疵を買主に伝えるための書面です。
漏水や雨漏りの履歴や騒音など、買主に伝えるべき事項を記載します。
物件状況確認書(告知書)も、付帯設備表と同様に不動産会社から記載を求められます。

決済時に必要となる書類

続いて、決済時に必要な書類をご紹介します。

決済時には、所有権や抵当権の抹消など、登記手続きを進めます。
そのため、契約時とは異なり、司法書士や金融機関が用意する書類もあります。

具体的にどんな書類が必要か、確認していきましょう。

また、必要書類以外にもあると望ましい書類が4点あるので、そちらも合わせて確認していきましょう。

1．登記済証(権利証)または登記識別情報通知書

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、所有権移転の登記手続きに必要となるため引渡のタイミングで司法書士へ渡します。

2．印鑑証明書

登記のために印鑑証明書が必要です。

印鑑証明書は3ヶ月以内に発行されたものであることが必要です。

3．固定資産税評価証明書

登記では登録免許税を計算するために、固定資産税評価証明書が必要となります。

固定資産税評価証明書は市町村役場で取得でき、金額は300円～400円程度です。

4．本人確認書類

司法書士に対して本人確認を行います。

顔写真付きの免許証やパスポート等の本人確認書類をご用意ください。

5．委任状

登記の手続きを司法書士に委任するための委任状になります。

委任状は司法書士が用意しますので、そちらに署名・捺印します。

6．抵当権の抹消に必要な書類

抵当権の抹消に必要な書類は、売主側の銀行担当者が用意します。

抵当権(住宅ローン)が残っている物件を売却する際は、売主側の銀行担当者も引渡しの席に同席します。

抵当権

抵当権とは、債務者がローンが返済できなくなった場合に、債権者が担保として住宅の土地と建物を差し押さえられる権利のことです。

7．住民票

登記申請者の住所を証明するために住民票が必要となります。

住民票は市町村役場で取得でき、その費用は300円です。

また、下記の書類についても決済時に買主に渡すとよいでしょう。

確定申告時に必要となる書類

マンション売却では、「譲渡所得が発生する場合」または「譲渡損失が発生しても特例を使う場合」には確定申告が必要です。

譲渡所得

譲渡所得とは、所有している土地、建物などを売って得た利益のことです。

そこでまずは、確定申告が必要か否かを確認する必要があります。

譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が発生し、以下の特例を利用しない場合のみ確定申告は不要です。

確定申告の要否を図示すると、以下の通りになります。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

また、譲渡所得がプラスの場合も利用できる特例はあります。

確定申告の要否が判断できたところで、確定申告時に必要な書類について確認していきます。

1．除票住民票

除票住民票とは、他の市町村への引越したとき発行される抹消された住民票のことです。

除票住民票は元々住んでいた市町村で取得できます。
取得費用は、300円です。

2．売却時の売買契約書の写し

譲渡価額を証明するために売却時の売買契約書の写しが必要です。

3．特例で必要な資料

特例ごとに必要な資料が異なり、譲渡資産の登記事項証明書、買い替え資産の登記事項証明書、新しい住民票などがあります。

続いて、確定申告時にあると望ましい書類を見ていきましょう。

1．購入時の売買契約書の写し

取得費を証明するために、購入時の売買契約書の写しが必要です。

仮に、取得費が分からないマンションを売却する場合は、概算取得費を用います。

概算取得費とは「譲渡価額の5％」です。

よって、購入時の売買契約書の写しを紛失していたとしても確定申告はできます。

2．譲渡費用の分かる領収書等

以下のような費用は譲渡費用に含めることができますので、譲渡費用を証明するために領収書等の写しが必要です。

※令和6年度（2024年）の確定申告の期限は、3月15日（金）になります。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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