マンションの住み替えのメリット・デメリットや流れについて解説

子どもが増えたり、転勤や離婚などをきっかけにマンションの住み替えや買い替えを検討している方もいるかと思います。

マンションの住み替えには、メリットだけでなくデメリットも存在します。

マンションの住み替えには時間も費用もかかるため、メリットとデメリットを十分に理解した上で行うことをおすすめします。

そこで今回の記事では「マンションの住み替え」を中心に、メリット・デメリットや住み替えの流れについて詳しく解説します。

マンションの住み替えとは

マンションの住み替えとは、今住んでいるマンションを売却して、新しい家に住み替える行為のことです。

マンション住み替えのパターンとしては、新たに物件を購入するケースや、賃貸物件を借りるケース、実家に戻るケースなどがあります。

新たに物件を購入する場合には、マンションを購入するケースと戸建てを購入するケースがあります

今回の記事では、新たに物件を購入する住み替えを中心に解説していきます。

次にマンションの住み替えで重要な「売り先行」と「買い先行」についてお伝えします。

住み替えで重要な「売り先行」と「買い先行」

マンションの住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

「売り先行」による住み替えの流れは下図の通りです。

売り先行は、売却物件の引渡しを購入物件の引渡しよりも先に行う住み替え方法であり、実質的には売却と購入を並行して行うことが特徴です。

売却と購入を同時に行うため、不動産売買の手続きとしては少し複雑になります。

「買い先行」の買い替えの流れは下図の通りです。

買い先行は、購入と売却を完全に切り分けて行える点が特徴で、売り先行とは異なり、手続きはスッキリとした印象があります。

ここまで「売り先行」と「買い先行」の概要について見てきましたが、次に「売り先行」と「買い先行」のメリットとデメリットについてお伝えします。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行のメリットとデメリットは下表の通りです。

メリット	デメリット
・売却してから購入ができるため、資金繰りが楽になる ・2つの物件を同時に保有しなくて良いため、毎月の維持費の負担が軽くなる	・売却と購入のタイミングが合わないと仮住まいに必要がある ・住みながら売るため、定期的な掃除も必要で売りにくい

売り先行が向いている人

売り先行は、基本的に売却物件に住宅ローンが残っている人に向いています。

売却物件の住宅ローンを返済してから購入物件を買うことができるため、資金繰りを楽にすることができます。

買い先行のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・仮住まいは発生しないため、引っ越しが一回で済む ・空き家にしてから売るため、写真等も撮りやすく売りやすい	・売物件に住宅ローンが残っていると二重ローンになってしまう ・しばらく売却物件と購入物件の2つで維持費が発生する

買い先行が向いている人

買い先行は、基本的に売却物件の住宅ローンが完済している人に向いています。

買い先行は購入と売却を切り分けて行うことかできるため、手続きは売り先行よりも簡単です。

そのため、住宅ローンが完済している人は経済的な負担が軽いため、買い先行を選択することが一般的となっています。

買い先行と売り先行の詳細、住宅ローン残債があるマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンションからマンションへの住み替えについて見ていきましょう。

マンションからマンションへの住み替え

マンションからマンションへの住み替えのメリット・デメリットや重要なポイントについてお伝えします。

マンションに住み替えるメリット

マンションからマンションへ住み替えるメリットは以下の通りです。

マンションに住み替えるデメリット

マンションからマンションへ住み替えるデメリットは以下の通りです。

※リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借りることができる高齢者向けの融資のことです。

マンションを選ぶ際のポイント

マンションを選ぶ際のポイントとしては、以下の通りです。

マンションに住み替えがおすすめな人

マンションへの住み替えがおすすめの人は、以下の通りです。

次にマンションから戸建てへの住み替えについて見ていきましょう。

マンションから戸建てへ住み替え

マンションから戸建てへの住み替えのメリット・デメリットや重要なポイントについてお伝えします。

戸建てに住み替えるメリット

マンションから戸建てへ住み替えるメリットは、以下の通りです。

戸建てに住み替えるデメリット

マンションから戸建てへ住み替えるデメリットは、以下の通りです。

戸建てを選ぶ際のポイント

戸建てを選ぶ際のポイントとしては、以下の通りです。

※ヒートショックとは、急激な温度変化によって血圧が乱高下する現象のことです。高齢者の死因となることがあります。

戸建てに住み替えがおすすめな人

戸建てへの住み替えがおすすめの人は、以下の通りです。

マンションから戸建てへの住み替えについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションや戸建てへの住み替えについて見てきましたが、次に住み替えの時期やタイミングについてお伝えします。

マンションの住み替えの時期やタイミング

マンションの住み替えの時期やタイミングとしては、以下のようなケースが挙げられます。

マンションの住み替えタイミングやおすすめな時期の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション住み替えの流れについて見ていきましょう。

マンション住み替えの流れ

マンション住み替えの売却時の流れ・購入時の流れについてお伝えします。

マンションを売却する時の流れ

マンション売却の流れは以下の通りです。

マンションの売却では、最初に価格の査定から始め、依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約

媒介契約とは、仲介を依頼するときの不動産会社との契約のことです。

準備が整ったら、売却活動を開始します。

売却活動を開始してから買主が見つかり、売買契約が成立するまでは3ヶ月程度が一般的です。

売買契約時に売主は買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10％が相場です。

手付金は最終的に売買代金に充当されます。

不動産の売却では、売買契約から引渡しまでを1ヶ月程度空けることが通常です。
売主はその間に引っ越しを行います。

引渡しでは手付金を除く残代金を受領します。

マンション売却の流れや査定ポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションを購入する時の流れ

マンション購入の流れは以下の通りです。

マンション購入では、最初に資金計画を立て、購入できる物件の予算を決定します。

インターネット等で売り物件の情報収集を行い、買いたい物件が見つかったら現地見学を希望します。

物件が決まったら、事前に住宅ローンの仮審査を受けておくことが無難です。

仮審査に通っておけば、本審査にも通る可能性が高くなります。

売主と売買契約の条件が整ったら、売買契約を締結します。

売買契約時には手付金を支払うことが通常です。

住宅ローンの本審査には売買契約書が必要となるため、本審査は売買契約の後に行います。

住宅ローンは引渡し時に実行されます。

引渡しを受けたら引っ越しを行い、購入は終了です。

次にマンションの住み替えでかかる費用について見ていきましょう。

マンションの住み替えでかかる費用

マンションの住み替えでの売却費用は下表の通りです。

仲介手数料	400万円超なら「売買金額の3％＋6万円」 200万円超400万円以下なら「売買金額の4％＋2万円」 200万円以下なら「売買金額の5％」
印紙税	売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円 5,000万円超1億円以下なら3万円
登録免許税	抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円
司法書士費用	抵当権抹消登記：1.5万円前後
繰上返済手数料	都市銀行なら1～3万円程度
引っ越し代	3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月～4月の繁忙期は20万円程度

マンションの住み替えでの購入費用は下表の通りです。

仲介手数料 (個人から中古物件を買う場合のみ)	400万円超なら「売買金額の3％＋6万円」 200万円超400万円以下なら「売買金額の4％＋2万円」 200万円以下なら「売買金額の5％」
印紙税	売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円 5,000万円超1億円以下なら3万円
不動産登記費用	固定資産税評価額×税率(一定の要件を満たすと軽減措置有り) 司法書士手数料は、所有権移転登記と抵当権設定登記を合わせて10万円前後
不動産取得税	固定資産税評価額×税率(一定の要件を満たすと軽減措置有り)
火災保険	5年一括契約で2万円～3万円程度
住宅ローン事務手数料	3～5万円程度、または借入額の2.2％
住宅ローン保証料	金利上乗せタイプの場合は「金利＋0.2％」が主流。現金一括払いタイプあれば3,000万円(35年ローン)の住宅ローンで約60万円～70万円程度
固定資産税(中古物件を買う場合)	精算金として引渡し日以降の当年分を支払う

住み替え関連費用は下表の通りです。

引っ越し代	3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月～4月の繁忙期は20万円程度
リフォーム代	キッチンなら50～150万円程度、ユニットバスの交換なら80～150万円程度、フルリフォームなら500～800万円程度
クリーニング代	3LDKで8～9万円程度

マンションの住み替えの費用の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンション住み替え時に使えるローンについて見ていきましょう。

マンションの住み替え時に使えるローン一覧

マンションの住み替え時に使えるローン一覧についてお伝えします。

住宅ローン

住み替えでは、買い替えで発生する住宅ローンの問題を解消できるローンがあります。

住宅ローンの問題を解消できるローンは以下の2つです。

1.つなぎ融資

つなぎ融資とは、売り先行において購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先になったときに、購入資金の立て替えができるローンのことです。

つなぎ融資を使えば、売却と購入のタイミングが想定外に入れ替わってしまった場合でも住み替えを行うことができます。

2.ダブルローン

ダブルローンとは、買い先行において、売却物件の住宅ローンを支払いながら、購入物件の住宅ローンも組めるローンのことです。

ダブルローンを使えば、住宅ローンが残っている物件でも買い先行のような住み替えを行うことができます。

住み替えローン

住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかったローン残債を購入物件の住宅ローンに上乗せして借りることができるローンのことです。

マンションの住み替えは、原則としてアンダーローンの状態で行うことが必要です。

アンダーローンとは住宅ローン残債が売却額を下回っている状態のことです。それに対して、オーバーローンとは住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のことです。

住み替えローンを利用できれば、オーバーローンの状態でも住み替えを行うことができます。

住み替えローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンション住み替え時に使えるローンについて見てきましたが、次にマンションの住み替えでよくある失敗についてお伝えします。

マンションの住み替えでよくある失敗

マンションの住み替えでよくある失敗は、以下の通りです。

マンションの住み替えの失敗例の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

次にマンションの住み替え時の注意点について見ていきましょう。

マンションの住み替え時の注意点

マンションの住み替えの注意点は、資金計画をしっかり立てることです。

マンション住み替えでは、売却で得た資金を次の購入物件に充てることになります。

そのため、売却物件で「手取り」がいくらになるかを予想しておくことが重要です。

マンション売却で得られる手取りは以下の計算式で求められます。

諸費用は仲介手数料や引っ越し代等になります。

売却に要する諸費用は、税金を除くと一般的に売却価格に対して3.5～4％程度です。

また、売却で売却益が発生するケースでは、税金も生じます。

税金は発生しないことも多いですが、発生すると大きな負担になることもあるため、税金についてもしっかり知識を身に付けておくことが必要です。

手取りに最も影響を与えるのは、住宅ローン残債となります。

売却前は、住宅ローン残債がいくらなのか、最近の返済計画表から確認しておくことがポイントです。

次にマンションの住み替え時の税金について見ていきましょう。

マンションの住み替え時の税金について

マンションの住み替え時の税金で「売却益が出た場合」「売却損が出た場合」のそれぞれの対応についてお伝えします。

売却益が出た場合

マンション売却では、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると税金が発生します。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額のことです。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きのことです。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

譲渡益が生じた場合、利用できる可能性のある特例は、以下の3つです。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下のようになります。

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】No.3302 マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が発生する場合に利用する特例のことです。

特例を適用すると、税率が以下のように下がります。

課税譲渡所得金額	所得税	住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、新たに居住用財産を購入したときに、課税の繰延をする特例のことです。

譲渡所得の買換え特例は、売った家よりも買った家の金額の方が高いときには課税されず、売った家よりも買った家の金額の方が低いときは課税されるという特例になります。

買換え資産の関係	課税の有無
譲渡価額≦取得価額	課税されない(繰延される)
譲渡価額＞取得価額	課税される

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

尚、上記の3つの特例は、購入物件で住宅ローン控除を利用する際、同時には併用できません。

条件にもよりますが、一般的には売却物件で節税特例を使うよりも購入物件で住宅ローン控除を使った方が節税効果は高いケースが多いです。

購入物件で住宅ローン控除を利用したい場合には、売却で譲渡益が発生しても節税特例を使わずに税金を支払うことになります。

売却損が出た場合

売却損が出た場合、一定の要件を満たすと「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」(以下、「譲渡損失の買い替え特例」と略)を利用することができます。

譲渡損失の買い替え特例は、所得税の還付を受けることができる特例です。

例えば給与所得が800万円の人が売却で▲1,000万円の売却損を出した場合、その年の所得が▲200万円とすることで会社が源泉徴収していた税金を取り戻すことができます。

控除しきれなかった損失は、翌年以後3年間にわたり、給与所得等から控除することが可能です。

譲渡損失の買い替え特例は、購入物件の住宅ローン控除と併用して利用することができます。

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

【国税庁HP】No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンション売却時の税金や確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでマンションの住み替えについて見てきましたが、最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション買取ならスター・マイカ

これまでマンション住み替えについてお伝えしてきましたが、売却ではなく、買取を利用したマンション売却方法もありますのでご紹介します。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

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スター・マイカは東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

盤石な財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国7拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国7拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

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まとめ

マンションの住み替えについて解説してきました。

マンション住み替えのメリットとデメリットが分かったら、早速に住み替えを実行してみましょう。