マンションを売りたい！売却方法と流れ、おすすめの買取サービス

相続税対策や資産整理などにより中古マンションを売りたい場合に、何をどのような順番で考えればよいのでしょうか。

マンションの購入経験があっても、売却には初めてであったり慣れていないからコツが分からずに不安というマンション所有者も少なくありません。

そこで今回は、マンションの売却方法と大まかな流れについてご説明します。

特に「仲介」と「買取」の2つがあること、それぞれ流れが大きく異なることを理解していただければと思います。

マンションを売る2つの方法と特徴

不動産売却方法には「仲介」と「買取」があります。

マンション売却を希望するであれば、2つの方法の違いを理解して「自分の物件はどちらの売却方法に適しているか」を事前に考えることが重要です。

まずは以下の図で、仲介と買取の違いを確認しましょう。

仲介

仲介とは、不動産会社である仲介会社を介して不動産の買い手を探す方法です。

不動産会社がチラシやホームページなどを通じてマンションの宣伝を行うとともに、買い手が見つかったあとの売却に関する手続きをサポートします。

仲介のメリットは、売却価格の高さです。広告宣伝活動を行うことで「ぜひとも買いたい」と感じている買い手を広く探すことができるので、物件の相場に近い価格で売りやすいわけです。
特に、人気エリアや築年数の浅いマンションなどにはニーズが集まりやすく、タイミングやニーズのあった購入希望者を見つけることができれば、相場よりも高い価格で売れる可能性もあります。

その一方で、売却まで時間がかかるというデメリットがあります。

買い手が見つからない限り売買は成立しませんから、販売活動を開始したらすぐ売れるという保証はありません。
購入希望者の内覧対応のたびに掃除をおこなったり、見栄えをよくするためにリフォームを行った結果、金銭・手間の両面で負担となることも考えられます。

高く売れて利益が出たとしても、譲渡所得税や住民税など税金の支払いが発生する場合もあります。

また、不動産仲介会社に支払う仲介手数料も無視できません。
高く売却できたとしても、費用負担によって得られる利益が目減りしてしまうわけです。

なお売却後の一定期間内に欠陥が見つかると、「契約不適合責任」として売主は修繕を請け負う義務を負います。

住宅の状況を把握するためにも、住宅診断サービスを利用するとよいかもしれません。

買取

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうやり方です。

買い手が第三者の個人ではなく、不動産会社自身となります。
不動産会社は、買い取った物件に修繕やリノベーションを施し、付加価値をつけて別の顧客に販売します。

買取のメリットは、仲介とは逆に売却まで手間や日数がかからないことです。

買い手を見つける必要がないので、不動産会社との価格やスケジュールといった条件さえ決まれば、早期の現金化が可能です。

手続きの流れや必要な書類は仲介同様に不動産会社が案内します。

リフォームやリノベーションで物件の価値を高めるノウハウを持っている不動産会社であれば、築年数の古い物件や残置物のある物件、アクセスの悪い物件であっても買い取ってもらえる可能性があります。

売却のタイミングが読みやすいので、新居の買い替えを希望している方に向いています。
購入代金の支払いタイミングと売却代金の受取タイミング、または引越しのタイミングを合わせられるので便利です。

買取の場合、契約不適合責任が免責となるケースが多い点も無視できないメリットです。

もちろん仲介手数料は不要です。
こうした金銭的なメリットも買取には存在します。

買取の注意点として挙げられるのは、仲介より売却金額が低くなる傾向にある点です。

時間がかかってもいいから高く売りたいなら仲介、早く売りたい・特定の期日までに売りたい場合には買取と考えればよいでしょう。

また、最初は仲介で買い手を探し、希望の期間内に売却が実現できない場合に買取へ切り替える「買取保証」という方法もあります。

買取と仲介の比較については、以下の記事でも詳しく解説しています。

マンション売却の手順【仲介編】

マンション売却の方法に仲介と買取があることを理解したところで、次はそれぞれの売却方法の手順について詳しくご説明します。

まずは仲介による売却手順です。

1．売却価格の目安を立てる

不動産会社へ相談する前に、「これくらいで売れたらいいな」という希望売却価格を自分の中で定めておきましょう。
あとで不動産会社とやり取りする際の基準になります。

まず、住宅ローンの残債から希望額を検討する方法があります。
マンションの売却資金でローンを完済できるように価格を決めておきましょう。

次の物件の購入資金、教育費、医療・介護費など、得た資金で何をしたいのかという点も確認しましょう。
こうした自分の希望額と、周辺エリアの売却価格との兼ね合いで価格の目安を付けましょう。

売却額で残債をまかなえればよいのですが、そうでなければ売却方法が変わってきます。

つまり、売却してもローンを返しきれないケースです。
この場合は自己資金で住宅ローンを返済する必要がありません。

自己資金が用意できず、月々の返済も困難な場合は、任意売却や競売などといった方法の選択を余儀なくされることがあります。

詳しくは、後述の「売却するためには住宅ローンの完済が必要」でご説明します。

あと、売却代金から諸費用を差し引いても元の購入価格を上回ると、税金（譲渡所得税や住民税など）の支払が生じるケースがあります。

確定申告書にも記載する必要ががありますので、頭に入れておきましょう。

2．不動産会社を選ぶ

売却価格の目安をつけたら、不動産会社の選定に入ります。必ず複数社に物件価格の査定を依頼しましょう。

査定を依頼する前に、企業情報や販売実績、口コミなどを参考に信頼に足る会社かどうかを確認します。

候補となる会社を抽出したら、ホームページをチェックして得意な物件タイプや規模、エリアなどを把握するようにしてください。

その後、候補として残った不動産会社に査定を依頼します。
会社によって査定額が大きく異なる場合もあるので、必ず査定結果の比較を行うようにしてください。

直接不動産会社へ足を運び、担当者と会うことで、知識があるのか、人当たりはよいかなど、売却の活動を依頼するにあたり信頼できるかどうかチェックするのもよいでしょう。

3．不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介してもらう不動産会社を決めたら、契約を結びます。

仲介の契約を「媒介契約」と呼び、3つの種類が存在します。

専属専任媒介契約

「専属専任」とある通り、1社のみと契約するタイプです。
ほかの不動産会社には仲介を依頼できません。
その分だけ、契約を結んだ不動産会社が広告宣伝費をかけ優先的に動いてくれる傾向にあります。

そのため、売却が比較的短い期間でまとまりやすいです。

なお専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約日の翌日から5営業日以内に指定流通機構へ物件を登録する義務があります。

法的にも専属専任媒介契約を結んだ契約者は速やかに情報を開示し、購入希望者を探すように定められています。

専任媒介契約

専任媒介契約も、1社とのみ契約できる点では専属専任媒介契約と変わりません。

一点だけ異なるのは、自分で見つけた購入希望者であれば契約した会社を介さずに契約できるということです。

しかし現実的には、自分で買い手を見つけて自分で契約手続きを全て済ませるのは難しいでしょう。
そう考えると、基本的な実質的にはは専属専任媒介契約とさほど変わりません。

なお、指定流通機構への登録期限は契約翌日から7営業日以内となっています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介を依頼できるものです。

もちろん自分で見つけた購入希望者とも契約可能です。

4．マンションの購入希望者を探す

媒介契約を締結したら、購入検討者を見つけるために宣伝活動を開始します。

チラシやWebサイトなどに物件の紹介情報を掲載して、購入希望者を広く探すとなります。
見つからない場合は、宣伝方法の変更や売り出し価格の値下げなどを検討します。

これらの活動を行うのは、基本的に不動産会社です。

ただし購入希望者が内覧する際の対応は、売主も必要です。

具体的には、購入希望者が室内に入りますので、内覧前の清掃などがこれに当たります。

5．購入希望者と交渉する

本格的に購入希望を持った買い手が登場したら、条件交渉に入ります。

売却価格や引渡し時期などのすり合わせを進めます。

交渉には、仲介を依頼した不動産会社が間に立って取りまとめてくれます。
買い手側に別の不動産会社が入っているケースも見受けられます。

売主としては、改めて売却理由を整理しておきたいところです。

特に売却の条件を洗い出し、譲歩してもいい条件と譲歩できない条件のように優先順位付けを行ってください。

6．売買契約を結ぶ

交渉がまとまったら、いよいよ契約に移ります。
ただし売買契約を締結する前に、物件の情報を改めて購入希望者へ正確に伝えておきましょう。

契約締結後のトラブルを避けることが目的です。

物件に残された備品を残すのか処分するのかなど、引渡し後の取り扱い方法も確認しましょう。
報告していない設備の不備が引渡しすぐに生じた場合、補修の対応を求められることもあります。

双方が合意したら、契約を締結します。

この際に物件価格の5～10％程度を手付金として受け取ることになります。

7．決済、引渡しをする

契約後の決められた期日までに売却代金の残りを受領し、物件を引渡します。

抵当権抹消登記と所有権移転登記を行ったら、売買契約手続きは完了となります。

登記の手続きについては、一般的には司法書士に依頼します。

マンション売却の手順【買取編】

仲介による売却の手順の次は、買取による売却の手順を説明します。

1．簡易査定を依頼する

最初に簡易的な査定を依頼します。

無料で査定してくれる不動産会社が大半です。
部屋の間取りや広さ、設備、築年数などといった物件情報を伝えると、不動産会社は周辺の売買事例、自社のデータベースとそれらの情報を突き合わせて大まかな価格を査定価格として出すことができるのです。

直接不動産会社へ訪問せずに、電話やメールでの問い合わせの可能です。

この際にポイントとなるのは、複数の不動産会社へ査定を依頼することです。

仲介における専属専任媒介契約のように、1社にしか依頼できないということはありません。

むしろ会社によって実績やノウハウ、得意とするエリアなどに差があり、結果として査定価格が変わってくるかもしれません。

複数社へ依頼すれば、売却価格の大まかな範囲を把握できるはずです。

2．訪問査定を依頼する

信頼できそうな不動産会社が見つかったら、次に訪問査定を依頼しましょう。

不動産会社の担当者が直接内見や周辺環境の確認を行い、情報を得たうえで正確な買取価格を査定します。

物件をよく見せるために清掃やリフォームを検討したくなりますが、その必要はありません。
不動産会社が自身でリフォームやリノベーションをすることを見越して査定するためです。

さらに言うと、不用品の処分を委託できるケースもあります。

3．売買契約を締結する

正式な買取価格や引渡し時期などの条件に満足できた場合は、売買契約の締結へ移ります。

担当者が重要事項説明書について説明してくれるため、よく聞いて内容を理解するようにしましょう。
重要事項説明書や売買契約書などの書類の準備は、買主である不動産会社が行います。

仲介と同様に、契約締結時に手付金が支払われます。

買取ですと、簡易査定を依頼してから売買契約締結まで早く進む傾向にあります。
場合によっては、不動産会社へ最初に連絡してから1週間程度で契約までいきます。

4．決済、引渡しをする

最後に残金の決済、そして引渡しを行います。

抵当権抹消登記や所有権移転登記を行うのは、この流れは仲介と一緒です。

ただし、個人が買主となることが多い仲介とは異なり、引渡し日などのスケジュールが希望通り設定できる可能性が高いです。

不動産会社によっては残金の受け取りから退去の日まで数日間の猶予を設定できるケースもあります。

特に買い替えを実施したときには、こうした数日の猶予が大切になってくるでしょう。

売却するためには住宅ローンの完済が必要

マンションの売却に際しては、ローンに触れないわけにはいきません。

マンションを売る理由が何であるにしても、売却資金でローンを完済できる見込みがないのであれば、売却を認められないのです。

マンションには抵当権がついており、そのままでは売買=所有権移転ができない決まりとなっています。

仮に売却した代金で住宅ローンを完済できないようであれば、何らかの対処法が必要です。

ここでは、3つの対処法ををご紹介します。

1．自己資金で支払う

マンションを売却しても余ったローンを、預貯金をはじめとした自己資金から支払う方法です。

元々負っていた住宅ローン返済義務からは解放されているわけで、仮に次の住宅ローンを組むことになったとしても負担は大きくありません。

2．買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、住宅ローンが余っているけれど次の物件の購入をしたいときに利用できるローンです。

新しく受ける融資額に、前のマンションのローン残債分を上乗せする形となります。
当然ながらローン返済額が大きくなるため、資金繰りに注意が必要です。

そもそも借りる前の審査が通常よりも厳しくなるため、借り入れを断られる可能性も高まります。

3．任意売却をする

任意売却とは、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合でもマンションを売却できる方法です。

不動産会社や専門家に依頼して、金融機関に承認をもらうことになります。
任意売却をしても住宅ローンを完済できないため、残債は債務としてあくまで借入者が返済しなければなりません。

ただし、一括で返済する必要はありません。

3ヶ月経っても売れないのは販売戦略ミスかも！？

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

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お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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