買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する方法と買取業者に売るメリット・デメリット

不動産投資を始めて、マンションを賃貸してきたけど、「今の物件は利回りが悪い。もっとよい収益物件に買い替えたい」「高齢で物件の管理が面倒になってきた。引退したい」「とにかく急いで現金化したい」という方もいるでしょう。

しかし、賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」は、通常の物件の売却と異なり、買い手は多くありません。
理由は、賃貸中の物件を購入するのは、住まい探しをしている人ではなく、投資をしたいと考えている人に限定されるからです。

ここでは、上手にオーナーチェンジ物件を買取ってもらうためのポイントについて詳しくご説明していきます。

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オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、賃借人である入居者が住んだままの状態で不動産を売却することをいいます。

投資用のワンルームマンション売買に多くみられる取引形態の一つです。

すでに賃貸物件となっているため、投資家間で取引されることが一般的です。
住宅ローンも使用できません。

賃貸物件の部屋の状態が悪く補修が高額になる場合や、家賃滞納者がいるような場合には、投資目的の買い手も敬遠するでしょう。

投資用マンションの売却方法については、こちらの記事もご覧ください。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリット

オーナーチェンジ物件の売却では買取を利用する場合が多いですが、そもそも買取とはどのような売却方法なのかを確認しましょう。

マンションの売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。
それに対し仲介とは、不動産会社が販売活動を行って買主を見つけて売却する方法です。

下の図は、買取と仲介の流れを示しています。

仲介では、通常３カ月程度販売活動が期間が必要です。

仲介での売却と買取の流れを踏まえたうえで、買取を利用してオーナーチェンジをするメリットを見ていきましょう。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットは以下の2つです。

一番のメリットとしては、物件をすぐに売却できることです。

前述の通り、仲介は買い手を探す販売活動が行われるのに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので、早期売却が可能になります。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合、年数の経った築古物件のように仲介で買い手がつきにくい物件でも売却がしやすいです。

補修が必要な場合でも、買取を行う不動産会社が現状のまま引き取ってくれることがあります。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するデメリット

買取を利用したオーナーチェンジをした場合は、売買価格が相場よりも割安になりやすい点がデメリットになります。

自己居住用の一般的なマンションと比較すれば購入検討者が少ないため、仲介市場による取引価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

現行の賃料を相場より安く設定していた場合でも、オーナーが替わったからといって簡単に改定することはできません。

賃料増額には既存の入居者との交渉が必要になり、合意が得られにくいのが理由です。

そのため、物件が現行の利回りで評価されてしまうのです。

駅から近く、部屋が広いなど、自己居住用に適したマンションであっても投資用マンションとして利回りで評価されます。

所有者の都合で現在の入居者を退去させられないことや、部屋の状態の確認もできないため自分で住むことを目的に購入することが難しいからです。

ここまで買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットとデメリットについて見てきましたが、マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

【地域別】オーナーチェンジの買取に対応した不動産業者

オ－ナーチェンジの買取を行っている不動産会社は、得意なエリアや買取対象など特徴がさまざまです。ここでは地域別に不動産会社をご紹介します。

北海道・札幌のオーナーチェンジ物件買取業者

札幌のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

フジコーポレーション株式会社は、主に札幌市を対象に買取再販事業やビル経営事業、投資物件売買事業、リフォーム事業を行っている会社です。

ビル経営事業では、古いビルを保有目的で購入し、リフォームした後、自社で運用する事業を行っています。

ビルであれば、保有目的で買い取るため、高値の売却が期待できる会社です。

札幌市内にビルをお持ちの方に、おすすめの会社となります。

株式会社オオハシインターナショナルは、札幌市内で買取を中心に、売買仲介や賃貸管理、リフォーム等の不動産に関わるすべてをワンストップでサービスしている会社です。

仲介に関しては、仲介手数料無料というサービスを行っています。

買取に関しては、最短24時間で売買契約と現金の振り込みまでができます。

早く現金化したい人に、おすすめお会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

宮城県・仙台のオーナーチェンジ物件買取業者

仙台のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社アパートナーは、仙台を中心に収益物件を専門に扱っている会社です。

売買だけでなく、賃貸管理も行っており、高い入居率を誇る豊富な管理実績があります。

管理実績が十分であることから賃料相場にも精通しており、納得感のある適正価格での売却が期待できる会社です。

特にアパート経営に強みを持っていますので、アパートをお持ちの方におすすめの会社となります。

株式会社永大ハウス工業は、宮城県内に12店舗を構える不動産会社です。

地域密着型の企業であり、仙台市に根差した営業を行っています。

仙台市内のネットワークが広く、取り扱い物件数が多い点も特徴です。

買取に関しても積極的に行っており、最短3日で買い取ることができます。

地元の信頼できる会社と取引したい人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

東京のオーナーチェンジ物件買取業者

東京のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

スター・マイカ株式会社は、2001年の創業以来、中古マンション市場に着目して成長してきた会社です。

スター・マイカでは、創業時からファミリータイプの賃貸マンションの買取に注力しており、特にファミリータイプの買取を得意としています。

オーナーチェンジ物件の保有戸数に関しては2013年より全国1位を維持しており、実績が豊富な会社です。

東京都内でマンションの収益物件をお持ちの方に、おすすめの会社となります。

東急リバブル株式会社は、東急不動産グループの仲介会社です。

東急不動産は、東急電鉄のグループ会社であり、渋谷を中心に首都圏で力を持っている会社になります。

業界としてもトップクラスの不動産会社であり、信頼性は高いです。

収益物件の取り扱いも豊富な会社となっています。

大手の不動産会社と取引したい人に、おすすめの会社です。

SREホールディングス株式会社とは、旧ソニー不動産株式会社になります。

電機メーカーであるソニーの系列の不動産会社であり、AIを駆使したサービスを得意としています。

近年は賃貸物件の管理も手掛けており、投資物件の取り扱いも行っています。

ソニーのブランドが好きな人に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

神奈川のオーナーチェンジ物件買取業者

神奈川のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社グリップは、開発事業や設計、住宅事業、投資事業、仲介事業、賃貸・建物管理等を行っている不動産会社です。

投資物件は、横浜市と川崎市を中心に扱っています。

購入した物件は、リノベーションして付加価値をつけるノウハウを有しています。

横浜市と川崎市にマンションをお持ちの方に、おすすめの会社です。

相鉄不動産販売株式会社は、相模鉄道を経営する相鉄グループの不動産会社になります。

店舗は相鉄沿線を中心に配置されており、相鉄線沿線エリアに強い会社です。

収益物件の買取も積極的に行っています。

買取では、相鉄不動産販売株式会社が直接買主となるため、地元の人にとっては安心感があります。

相鉄線沿線に物件をお持ちの方に、おすすめの会社です。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

大阪のオーナーチェンジ物件買取業者

大阪のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社ハウスバンクは、京阪神を中心に収益物件の買取を行っている会社です。

株式会社ハウスバンクの買取は転売目的ではなく、保有目的であることが特徴となっています。

安く買いたたく必要がないことから、高値の売却が期待できる会社です。

アパートや一棟マンション等の実績が豊富なため、一棟の収益物件をお持ちの方におすすめの会社となります。

響不動産リサーチ株式会社は、買取や賃貸管理、不動産の保有を行っている会社です。

2022年4月末時点で管理戸数は925戸、平均稼働率が92.39％の実績がある会社となっています。

賃貸管理に強みがあるため、収益物件に関して適正価格での売却が期待できる会社です。

空室を抱えている収益物件をお持ちの方は、相談してみても良いかもしれません。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

兵庫のオーナーチェンジ物件買取業者

兵庫のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社リノスタイル不動産は、リノベーションによって賃貸住宅に付加価値を与えることが得意な会社です。

買取も積極的に行っており、どんな不動産でも買い取るスタンスを取っています。

買取対象エリアは、兵庫県を中心とする近畿圏内です。

築年数が古い物件も対応可能であるため、築古のアパートをお持ちの方におすすめの会社となります。

株式会社ケンコーポレーションは、主に収益物件を扱っている不動産会社です。

買取に関しては、株式会社ケンコーポレーションが直接買主となり、最短7日で現金化することが可能です。

遅くとも30日以内で現金化することができます。

収益物件を豊富に扱っていることから、適正価格での売却が期待できる会社です。

早く現金化したい人に、おすすめの会社となります。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

福岡のオーナーチェンジ物件買取業者

福岡のオーナーチェンジ対応の不動産業者はこちらです。

株式会社LANDICは、福岡を基盤とする中古住宅の買取を専門に行っている会社です。

ホームページで公表している買取実績は全国25位であり、その前後の順位の企業は関東や関西の企業となっています。

福岡を拠点に全国25位の実績を残しているのは、非常に実力がある会社といえます。

地元の信頼できる企業と取引したい人に、おすすめの会社です。

株式会社ベスト不動産は福岡市で収益物件の仲介や買取、管理を行っている会社です。

設立は平成元年であり、地元で30年以上の社歴のある会社となっています。

投資物件は即金買取すると標榜しており、スピード感のある買取が期待できる会社です。

収益物件を早く買い取ってもらいたい人に、おすすめの会社となります。

そのほかのおすすめ不動産会社は以下の記事で紹介しています。

失敗しない不動産会社の選び方

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産会社選びが重要になります。

オーナーチェンジ物件を直接、買取する不動産会社はいくつもありますが、一般的な不動産取引にはないノウハウが必要であり、不動産会社選びで失敗するケースもあるからです。

下の図の、「STEP2 机上価格の提示」までは見積もりと考えて、複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

この章では、不動産会社を選ぶ基準についてご説明します。

1．現金化までのスケジュールが希望に合うか

「とにかく急いで現金化したい」という場合は、スピーディな決済ができるかどうかがポイントです。
査定が迅速正確にできることが前提であり、豊富な実績がなければ難しいといえるでしょう。

もちろん、資金力は不可欠です。

複数戸の一括買取に応じられる不動産会社は、実績に裏打ちされた信用があるからこそ、金融機関の融資を受けることができるといえます。

2．買取後のサポートはどうか

オーナーチェンジ物件の難しいところは、入居者つきで物件を引き継ぐということです。

買取時の賃貸借契約の承継手続きだけでなく、買取後の賃借人に対する賃貸人としての責任と義務も移行することになります。
「入居者への対応はしっかりやってもらえるのだろうか？」
売却して物件を手放すにしても、大家さんであった以上、気にならないはずはないでしょう。

こうしたことをきちんとサポートしてくれる不動産会社でなければいけません。

マンションを売却してオーナーチェンジする際のポイントやオーナーチェンジ物件が売れないときの対処法などは、こちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

オーナーチェンジ物件の売却でよくある質問

最後にオーナーチェンジ物件の売却でよくある質問を5つご紹介します。

Q1.どのような物件をオーナーチェンジの買取に出すべきですか？

売主の状況によって異なります。

例えば、財産を整理して優良物件だけを残したい場合には、空室が多く仲介では売却しにくい物件を売ることが考えられます。

一方で、緊急で多額の現金を必要とする場合には、エリアの良い優良物件が売却候補となることが多いです。

対象とすべき物件は、目的や必要な資金、緊急性等を加味したうえで決定することが適切といえます。

Q2.一棟マンションでも買取可能ですか？

一棟マンションも対象としている会社であれば、買取はできます。

一棟マンションを買い取ることができる会社は、資金力も高いため、一棟ビルも買取していることが多いです。

Q3.訳アリ物件でも買取可能ですか？

訳アリ物件を買取の対象としているかは、買取会社の方針によります。

訳アリ物件も対象としている買取会社は、訳アリ物件でも買取対象であることをホームページで公表していることが通常です。

査定の依頼前に、ホームページで買取対象を確認することが望ましいといえます。

Q4.買取会社と個人投資家、どちらに売却すべきですか？

早く売りたいなら買取会社、高く売りたいなら個人投資家となります。

買取会社は早く売れますが、転売を目的とするため価格は安くなります。

一方で、個人投資家は売却まで時間はかかりますが、保有を目的とするため市場価格で高く売れます。

Q5.収益不動産の売却後に確定申告は必須ですか？

収益物件は引渡時まで家賃収入を得ているため、不動産所得に関しては今まで通りの確定申告が必要です。

不動産所得とは、物件の運用によって得られる利益のことを指します。

一方で、売却の確定申告に関しては、必要な場合と不要な場合が存在します。

売却では、譲渡所得が発生する、もしくは税金の特例を利用する場合には確定申告が必要です。

譲渡所得とは、物件の売却によって得られる売却益のことを指します。

それに対して、譲渡損失(売却損)が発生し、かつ、特例も利用しない場合には譲渡所得に関する確定申告は不要です。

後悔しない不動産会社選びを

上手にオーナーチェンジ物件を買い取ってもらうための基礎知識、買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するときのポイントについてご説明してきました。

デメリットもあるものの、オーナーチェンジ物件では買取が有効なケースもあります。

大切な投資物件を手放すのですから、あとで後悔しないように慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

まずは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在であるスター･マイカに相談されることをおすすめします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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