買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する方法と買取業者に売るメリット・デメリット

不動産投資を始めて、マンションを賃貸してきたけど、「今の物件は利回りが悪い。もっとよい収益物件に買い替えたい」「高齢で物件の管理が面倒になってきた。引退したい」「とにかく急いで現金化したい」という方もいるでしょう。

しかし、賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」は、通常の物件の売却と異なり、買い手は多くありません。
理由は、賃貸中の物件を購入するのは、住まい探しをしている人ではなく、投資をしたいと考えている人に限定されるからです。

ここでは、上手にオーナーチェンジ物件を買取ってもらうためのポイントについて詳しくご説明していきます。

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オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、賃借人である入居者が住んだままの状態で不動産を売却することをいいます。

投資用のワンルームマンション売買に多くみられる取引形態の一つです。

すでに賃貸物件となっているため、投資家間で取引されることが一般的です。
住宅ローンも使用できません。

賃貸物件の部屋の状態が悪く補修が高額になる場合や、家賃滞納者がいるような場合には、投資目的の買い手も敬遠するでしょう。

投資用マンションの売却方法については、こちらの記事もご覧ください。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリット

オーナーチェンジ物件の売却では買取を利用する場合が多いですが、そもそも買取とはどのような売却方法なのかを確認しましょう。

マンションの売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。
それに対し仲介とは、不動産会社が販売活動を行って買主を見つけて売却する方法です。

下の図は、買取と仲介の流れを示しています。

仲介では、通常３カ月程度販売活動が期間が必要です。

仲介での売却と買取の流れを踏まえた上で、買取を利用してオーナーチェンジをするメリットを見ていきましょう。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットは以下の2つです。

一番のメリットとしては、物件をすぐに売却できることです。

前述の通り、仲介は買い手を探す販売活動が行われるのに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので、早期売却が可能になります。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合、年数の経った築古物件のように仲介で買い手がつきにくい物件でも売却がしやすいです。

補修が必要な場合でも、買取を行う不動産会社が現状のまま引き取ってくれることがあります。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するデメリット

買取を利用したオーナーチェンジをした場合は、売買価格が相場よりも割安になりやすい点がデメリットになります。

自己居住用の一般的なマンションと比較すれば購入検討者が少ないため、仲介市場による取引価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

現行の賃料を相場より安く設定していた場合でも、オーナーが替わったからといって簡単に改定することはできません。

賃料増額には既存の入居者との交渉が必要になり、合意が得られにくいのが理由です。

そのため、物件が現行の利回りで評価されてしまうのです。

駅から近く、部屋が広いなど、自己居住用に適したマンションであっても投資用マンションとして利回りで評価されます。

所有者の都合で現在の入居者を退去させられないことや、部屋の状態の確認もできないため自分で住むことを目的に購入することが難しいからです。

ここまで買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットとデメリットについて見てきましたが、マンション買取の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

失敗しない不動産会社の選び方

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産会社選びが重要になります。

オーナーチェンジ物件を直接、買取する不動産会社はいくつもありますが、一般的な不動産取引にはないノウハウが必要であり、不動産会社選びで失敗するケースもあるからです。

下の図の、「STEP2 机上価格の提示」までは見積もりと考えて、複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

この章では、不動産会社を選ぶ基準についてご説明します。

1．現金化までのスケジュールが希望に合うか

「とにかく急いで現金化したい」という場合は、スピーディな決済ができるかどうかがポイントです。
査定が迅速正確にできることが前提であり、豊富な実績がなければ難しいといえるでしょう。

もちろん、資金力は不可欠です。

複数戸の一括買取に応じられる不動産会社は、実績に裏打ちされた信用があるからこそ、金融機関の融資を受けることができるといえます。

2．買取後のサポートはどうか

オーナーチェンジ物件の難しいところは、入居者つきで物件を引き継ぐということです。

買取時の賃貸借契約の承継手続だけでなく、買取後の賃借人に対する賃貸人としての責任と義務も移行することになります。
「入居者への対応はしっかりやってもらえるのだろうか？」
売却して物件を手放すにしても、大家さんであった以上、気にならないはずはないでしょう。

こうしたことをきちんとサポートしてくれる不動産会社でなければいけません。

マンションを売却してオーナーチェンジする際のポイントやオーナーチェンジ物件が売れないときの対処法などは、こちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

後悔しない不動産会社選びを

上手にオーナーチェンジ物件を買い取ってもらうための基礎知識、買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するときのポイントについてご説明してきました。

デメリットもあるものの、オーナーチェンジ物件では買取が有効なケースもあります。

大切な投資物件を手放すのですから、あとで後悔しないように慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

まずは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在であるスター･マイカに相談されることをおすすめします。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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