抵当権抹消とは？マンションや不動産の売却時に自分でできるケースと司法書士に依頼するケース

住宅ローンを無事支払い終えた場合や、第三者に不動産を売却する場合は、抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、抵当権抹消はどのように行えばいいのか、抵当権抹消の手続きは自分でもできるのか、抵当権抹消にはどのようなお金がかかるのか、などが気になる方もいるでしょう。

そこでこの記事では、抵当権抹消の基礎知識や、抵当権抹消の手続きを自分でできるケースと司法書士に依頼するケースについてお伝えします。

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抵当権とは

この章ではまず、抵当権とはどのようなものかご説明します。

抵当権

抵当権とは、金融機関がお金を貸した時、土地と建物を担保に取る権利のことです。

担保とは、将来生じるかもしれない不利益に対する「備え」です。

将来生じるかもしれない不利益とはこの場合、債務者（お金を借りた人）がお金を返してくれなくなることを指します。

債務者がお金を返せなくなった場合、貸したお金を回収する手段として抵当権を付けます。

債務者が毎月の住宅ローンを返済できなくなった際、金融機関（債権者）は抵当権を付けている不動産を売却することができます。

売却方法の基本となるのは競売です。

競売

競売とは一般的に、裁判所による不動産の強制的な売却のことを指します。

また、競売以外の手段で債務者が任意に売却し、債務を全額返済することもあります。

このように、競売以外の手段で売却する方法を任意売却と呼びます。

任意売却は、あくまでも債権者と債務者の合意の上で行います。

一方の競売は強制力があるため、債務者の合意を得ずに行うことが可能です。

抵当権とは、いざとなったら強制的に物件を競売にかけることができる権利ということになります。

抵当権の内容は、不動産の登記簿謄本に記載されます。

抵当権は、債務を返済すれば権利としてはなくなりますが、登記簿謄本の記載が自然になくなるわけではありません。

そこで、登記簿謄本から抵当権の記載内容を削除することを「抵当権の抹消」と呼びます。

抵当権を抹消するには、抵当権抹消書類が必要となります。

抵当権抹消書類は、債権者である金融機関が持っています。

債務が完済された時点で抵当権抹消書類を引渡してもらうことができ、抹消を実行できるのです。

抵当権抹消が必要となるケース

この章では、抵当権抹消が必要となるケースについてご説明します。

抵当権抹消が必要となるのは、以下の2つのケースです。

それぞれ詳しく解説します。

1．所有期間中に住宅ローンを完済したケース

所有期間中に住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消することが可能になります。

住宅ローンを完済してしまえば、金融機関は債権者ではなくなるため、抵当権は消滅するのです。

しかし、登記簿謄本の記載は残ってしまうため、抹消の登記をすることになります。

住宅ローンの完済による抵当権抹消は、基本的にいつでも構いませんが、忘れてしまう可能性もあるので、早めに行うことをおすすめします。

また、もし新たに別のローンを組む場合、それより前に抵当権を抹消しておいたほうが良いでしょう。

なぜなら、新しい債権者は、抵当権が残っているかどうかを登記簿謄本で確認するためです。

抵当権が付いていることが分かると、融資自体が取り止めになったり、融資額が減ったりすることがあります。

これは、先に抵当権者がいると、後から抵当権者になる人は二番抵当となり、競売になった時に回収する権利が劣後してしまうためです。

新しくローンを組みたいと思っている方は、その前に、終わった抵当権を必ず抹消しておきましょう。

2．第三者に売却するケース

第三者に売却するケースでは、抵当権抹消が必須です。

売却の際、引渡し時の残金入金と抵当権の抹消は同時に行います。

売却によって抵当権を抹消する場合は、引渡し日に、住宅ローンを借りている金融機関の担当者が抵当権抹消書類を持参します。

入金が確認されたと同時に、金融機関の担当者はその場にいる司法書士に抵当権抹消書類を渡します。

売却では一般的に、売買代金で住宅ローン残債を一括返済しますので、売却前に抵当権を外すことはできません。

また、抵当権が残ったままの物件を購入する人はいないと言えます。

抵当権が残った物件を購入した後、仮に売主が住宅ローンを滞納してしまったら、買主が住んでいるにもかかわらず、家が競売にかけられてしまいます。

通常、そのようなリスクを負って家を購入する人はいませんので、第三者への売却では抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権抹消は義務ではない

では、抵当権抹消は絶対に行わなければならないのでしょうか。

この章では、抵当権抹消は義務なのかどうかについて解説いたします。

はじめに言ってしまうと、抵当権抹消は義務ではありません。

抵当権の抹消を忘れた場合、懲役や罰金の対象となるかというと、そうではないということです。

ただし第三者に売却する場合は、抵当権を外さなければ売却できないため、実質的には「義務」となっています。

義務というより、購入してもらうための「必要不可欠な条件」と言ったほうが正しいかもしれません。

一方で、例えば中小企業の社長と、その社長が経営する会社との間で不動産を売買するケースなどでは、会社でお金を借りる際に付けた抵当権を抹消しないまま売却することも多いとされます。

中小企業の場合、社長は会社の実態をよく把握しているため、抵当権が付いたままでも構わないのです。

このように、理屈上は抵当権が付いたままでも不動産を売却することができます。

抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消にはお金がかかります。ここでは、抵当権抹消の登録免許税について解説いたします。

抵当権を抹消する際は、登録免許税が発生します。

登録免許税

登録免許税とは、登記簿謄本の記載内容を変更する際、法務局に支払う税金です。

登録免許税は、不動産1つにつき1,000円となります。

土地と建物はそれぞれ1つの不動産とカウントされますので、土地と建物に抵当権が付いている場合、抵当権登録抹消費用は2,000円です。

抵当権に関しては、登記簿謄本に以下のように記載されます。

抵当権抹消を行うと、記載自体が消されるわけではなく、ここにアンダーラインが引かれます。

そのため、抵当権抹消後の登記簿謄本は以下のようになります。

アンダーラインが引かれていれば、抹消が確実に完了している証拠です。

自分でする場合の抵当権抹消

では、抵当権抹消の手続きを自分で行うことはできるのでしょうか。

この章では、抵当権抹消を自分でする場合について解説いたします。

住宅ローンを完済したケースであれば、自分で抵当権抹消手続きをすることが可能です。

住宅ローンを完済しても金融機関は抵当権を抹消してくれませんので、自分で行うことになります。

抵当権抹消に必要な書類は、以下になります。

抹消手続きについては、該当する不動産の登記を管轄している法務局で行うことができます。

司法書士に依頼して行う場合の抵当権抹消

ここでは、司法書士に依頼して抵当権抹消を行う場合について解説いたします。

不動産を第三者に売却するケースでは、原則として司法書士に抵当権抹消を依頼します。

それは、売却時の抵当権抹消は引渡しと同日に行い、金融機関側としてはミスが許されないためです。

司法書士は不動産会社が手配してくれます。売却に際して抵当権を抹消するケースでは、金融機関が司法書士に依頼することを強く求めてきますので、従うようにしてください。

プロに依頼したほうが、売却もスムーズに進むでしょう。

マンションを売却するなら買取の利用がおすすめ

ここまで、抵当権抹消について説明してきました。

なかには、抵当権抹消にあたり既に売却活動を行っているものの、売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

物件がなかなか売れないときは、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約2.7ヶ月（80.1日）となっています。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が11年連続して上昇しているため現在も「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な価格を提示していますので、場合によっては最短だと数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

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スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

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